地域要因

市街地や鉄道駅に比較的近く、生活利便性も比較的良好であることから、需要は概ね堅調である。格別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

共同住宅等が一部に見られるが、合理的な賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算出来なかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR磐田駅北口近くの既成商業地域で、客足は低調で商業繁華性の低下傾向が続いている。格別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

JR磐田駅に近い旧来からの商業地域である。郊外大型商業施設への顧客流出により商業繁華性は低下傾向にあり、今後も同様に推移すると予測する。需要に力強さは見られず、地価はやや弱含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

収益物件としては貸店舗等も見られるが、旧来からの商業地域として自己使用の店舗や併用住宅等が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。また実際の取引に当たっては、必ずしも賃料徴収力や収益性に基づくのではなく、周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に市場動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR磐田駅の南側に位置するが、同駅から徒歩圏内にあり、利便性は比較的良好である。格別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

格別な変動要因は見当たらず、駅南近くの住宅地域として、今後も現状を維持すると予測する。値頃感も認められるが、周辺では供給も比較的多く、地価はやや弱含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

共同住宅等が一部に見られるが、合理的な賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算出来なかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い既成住宅地域で利便性は良いが、街路幅員が狭く、住環境も劣るため需要は弱く、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

格別な変動要因は見当たらず、利便性は良いが住環境は見劣りがする戸建住宅地域として今後も現状を維持するものと予測する。また地価は周辺環境が古く、需要は弱いことから下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、一部にアパート等の収益物件も見受けられるが、対象標準地の規模では収益物件の想定は不適当と判断し、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する地域であることから、鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場を反映した比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性はあるが、他の郊外型大規模商業地や路線商業地域との競合により、客足は拡散傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗等が建ち並ぶ地域であるが、自用の店舗・事務所等が中心であり、賃貸市場の成熟の程度は低い地域である。そのため収益価格は比準価格より低位に求められたと思料されるが、一定の規範性を有する。よって鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、さらには昨今の不動産の需給動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川に近く地盤がやや弱いとされる平坦地の住宅地域で、不動産市況はやや弱含み傾向で推移している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

現在地域要因に特別な変動はなく当分の間現状を維持し、地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方収益性の検証のため賃貸アパートの建築を想定し収益価格を試算したが、元本と果実の相関関係が希薄なため比準価格に比して低位に求められた。したがって本件では市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に程近い路線商業地域であるが、集客力のある店舗が少なく繁華性は低下傾向にある。格別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件としては貸店舗等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。当該地域は自己使用目的や資産保有目的の需要が見受けられ、実際の取引に当たっては周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

需要が二極化する中で市の中心部で山の手地区にあたる環境良好な住宅地域であり、需要は比較的安定している。

地域要因の将来予測

格別な変動要因は見当たらず、環境良好な低層住宅地域として当分の間維持してゆくものと予測する。また地価は需要が比較的安定していることから、概ね横這い基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視される地域であることから、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した路線商業地域であるが、大型商業施設への顧客の流出等から、需要は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

成熟した路線商業地域であり、格別の変動要因はない。大型商業施設への顧客の流出等から需要は弱含み傾向にあり、地価もやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

店舗等としての自己使用目的の取引が大部分を占め、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件では市内の幹線、準幹線道路沿いの信頼性の高い取引事例を中心に採用し、適切に比準を行っているため、規範性の高い比準価格が求められている。以上から、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に市場動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境良好な住宅地域であるため、需要は堅調。

地域要因の将来予測

磐田駅北東部丘陵地の区画整然とした住宅地域。住環境が良好で需要者の人気は高く、概ね横這い圏内にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、第1種低層住居専用地域内に位置し、戸建住宅が多く、容積率等から収益価格は試算しなかった。比準価格は周辺の住宅地域から試算されたもので精度は高いものと認められる。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

造成済みの比較的利便性が高い住宅地域であるが、市場性が劣る駅南地域のため需要は今一歩である。

地域要因の将来予測

格別な変動要因は見当たらず、造成済みの比較的利便性が高い低層住宅地域として今後も現状を維持するものと予測する。また地価は市場性が劣る駅南地域であるため需要は乏しく、やや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、一部にアパート等の収益物件も見受けられるが、対象標準地の規模では収益物件の想定は不適当と判断し、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する地域であることから、鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場を反映した比準価格を採用することが適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沿岸部から内陸部の工業団地等への工場移転の動きが見られるが、当該地域への影響は見られない。

地域要因の将来予測

倉庫、工場、住宅等が混在する地域で、土地利用に大きな変動はないものと予測される。なお県内の工場用地の需要は引き続き低調であり、地価は弱含みに推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地は中小工場、倉庫を中心に、住宅も混在する業務地域に位置する。大部分が自用の不動産であり、収益利用の不動産は少ない。したがって、規範性の高い比準価格を標準に、更に市場の状況、更に代表標準地、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要の二極化が進むなかで、市内北部の地盤良好で居住環境良好な住宅地域として需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

格別な変動要因は見当たらず、住環境良好な市内北部の戸建住宅地域として今後も現状を維持するものと予測する。また地価は需要が比較的安定していることから横這い基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の住宅地域である。収益物件としてはアパートも一部見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する地域であることから、鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。