地域要因

対象地に平成27年10月きねま∼倶楽部板垣店開店。地域東方に平成27年11月ルネッス福井南店開店。

地域要因の将来予測

中規模の小売店舗等が建ち並ぶ国道8号線沿いの路線商業地域として推移してくものと予測する。地価に底入れ感が見られる。

価格決定の理由

地域内は自用の店舗が見られ、また福井市内の路線商業地域との競争から、商業事業者の賃貸物件に対する需要は弱く収益価格の説得性は弱い。よって、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との均衡に留意し、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの農家集落地域では、需要者が地区内居住者に限定されつつあり、流動性が低下している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内にはアパート等の収益物件は認められず自己使用の農家住宅が多い住宅地域であり、売買においては同じ既成農家集落地域に存する住宅地の取引価格に強い関心が寄せられるため、収益価格は試算せず、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

中心部に近く、国道へのアクセスが良好で利便性の良いことから、一定の需要があり、土地取引は堅調で、地価に底打ち感がみられる。

地域要因の将来予測

福井市中心部に近接する住宅地として需要は堅調である。地価に底入れ感がみられ、今後、下落幅は縮小し、安定的にで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

市内勤務者用のアパート等が見られるが、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

直近1年間で木田1丁目の人口・世帯数は減少したが、2・3丁目の人口・世帯数は増加している。

地域要因の将来予測

不動産業者であっても高値で土地を仕入れるなど、土地需要は極めて堅調である。今後も住宅地として成熟していき、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

地域周辺における不動産取引市場が活発化してきており、上記同一需給圏内及びその周辺地域において多数の取引事例の収集及び検証ができ、適切に各取引事例の補修正がなされていることから規範性は極めて高い。一方で用途地域が第1種低層住居専用地域で、自己使用目的が取引の中心であるため、収益還元法は適用しない。よって本件においては、代表標準地との均衡に留意した上で、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域北方の幹線道路沿いでは不動産取引が見られる。

地域要因の将来予測

事務所、工場、倉庫等が混在する地域として推移してくものと予測する。地価水準は下落幅をやや縮小して推移するものと予測する。

価格決定の理由

自社用の工場・事務所・営業所等が多く、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を行い、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との均衡に留意し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年3月に中部縦貫自動車道永平寺大野道路（福井北JCT・IC∼松岡IC間）が開通した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小工場地であり、収益性より生産性を重視して価格が形成される地域に存するため収益還元法は適用しない。よって、本件においては高速道路のICに近い工業地域であるという所在地の実情に考慮して、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ミニ開発によるやや高値取引が複数みられる。中心部等へのアクセスに優れる住宅地域で、進学校にも近いことから、需要は底堅い状況が続いている。

地域要因の将来予測

近郊の生活利便性の高い住宅地域であり、周辺地域では遊休地等にミニ開発が行われている。需要の見込まれる地域であることから、今後はミニ開発等により、住宅地域としてより熟成してゆくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は西方地区及び勝見地区の戸建・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は自用の住宅地を主とした取引で市場が形成されていること、及び建築費が高水準であることを反映して低位に試算された。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、各試算価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

勝見1丁目の人口及び世帯数はともに増加傾向にある。

地域要因の将来予測

熟成された住宅地として当面は現状を維持するものと予測する。市中心部に近く利便性も高く、地価は下落傾向にあるが下落幅は縮小していくものと予測する。

価格決定の理由

画地条件（規模、間口）から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことは困難であるため、収益価格は試算しない。一方で、実際の取引は自己使用目的が中心であり、主として周辺取引価格を指標として売買価格が決定されるところ、本件においては類似性の高い事例収集及び的確な補修正ができたことから、市場性を反映した説得力のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成28年1月に西谷2丁目においてドラッグストアが新規オープン予定。舞屋町の人口はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

利便性の良好な住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。取引は比較的活発で人気があることから、地価水準は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。よって、本件においては比較的需要のある住宅地域であるという所在地の実情に考慮して、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。