地域要因

マンション需要は堅調であるが、土地供給が少なく、需給ギャップが拡大しているため、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、現実のマンション用地の市場性を反映した実証的価格である。開発法による価格は、マンション分譲を想定した場合の投資採算価格で、想定収支に着目した需要者サイドの価格である。両価格はいずれも信頼性を有するが、資料が豊富でより実証的な比準価格の相対的規範性が高いと判断する。したがって、比準価格を標準に、想定要素の多い開発法による価格を参酌し、代表標準地価格との均衡を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

高層共同住宅、低層の店舗等が混在する商業地域であり、地域要因に特に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

共同住宅、店舗等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動要因は見受けられない。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。本件においては両試算価格とも適切に求められた。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

平安通駅から徒歩圏内にある旧来からの混在住宅地域で、都心部の地価上昇等の影響があり、この1年間での地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

近隣地域は住工混在地域であり、当面は現状を維持していくと予測する。地価水準は景気回復の影響もあることから、若干強含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は間口が狭く、採算性のある収益物件を建てられないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は鉄道駅徒歩圏外の住宅地域で、交通利便性等の面から需要は弱い。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする地域であり、当面は現状を維持していくと予測する。交通利便性の劣る地域で需要は少ない。地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既に熟成した高級住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格については、投資採算性の観点及び対象標準地の画地条件から収益不動産の想定が困難なため試算しなかった。当該地域は、居住環境が良好な住宅地であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が一般的な地域である。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既に熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に特段の変動要因は見受けられず、今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格については、投資採算性の観点及び対象標準地の画地条件から収益不動産の想定が困難なため試算しなかった。当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が一般的な地域である。従って、類似する標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、従来から底堅い需要がある地域であることから地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で熟成しており、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、アパート、マンション等の収益物件も多く見られるが、自用目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 最寄駅に近接する既成の商業地域であるが、このところ大きな地域変化は認められない。また地価は底値感もあり、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

 近隣は新規店舗の進出はほとんど認められず、当面は現状維持で推移するものと思料される。また地価水準についても概ね横這いで推移するものと予想する。

価格決定の理由

 近隣の商業集積度は駅前商業地の縁辺に位置する路線商業地域としては標準的ではあるが、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。自用目的の取引が中心である地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。一定の需要が見込める地域であり、地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等も散見されるが、対象標準地の画地規模や賃料水準等により、効率的で収益性のある賃貸建物を想定することができないため、収益価格については試算しなかった。比準価格は市場実勢を反映した実証的な価格である。土地取引は自用目的の売買が中心であり、収益性より居住の快適性が重視される。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意して本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、マンション等が多い住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は規模が小さく、合理的な共同住宅を想定することが困難であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引事例を基礎とした実証的な価格で、千種区の類似地域に存する取引事例を採用して試算した。対象標準地は自己使用目的の戸建住宅地で、市場参加者は類似不動産の取引価格等の市場性を重視する傾向が強く、比準価格の規範性は高い。したがって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり特段の変動は認められないが、駅徒歩圏内の住宅地に対する需要は依然堅調で、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅等も見られる熟成した住宅地域であり、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏内の住宅地に対する需要は堅調で、当面地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、共同住宅も見られる地域であるが地積過小等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成の住宅地域である。特別の変動要因はなく需給は均衡しており、地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅のほか店舗等が混在する既成の住宅地域で、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は需給は概ね均衡しており当面は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格は周辺には共同住宅等も散見される地域であるが、地価に見合った賃料水準が期待できない上に、対象地の規模も小さいことから低位に試算され、信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

千種区の西部に位置し、旧来からの既成の住宅地域である。地域要因に特段の変動なく、需要も安定的で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域で、地域の状況を変える特段の要因もなく、当面は現状のまま推移すると思料される。

価格決定の理由

比準価格及び収益価格を求め鑑定評価額を決定した。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。近隣地域は、戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、収益性よりも快適性・利便性を重視して価格が形成される地域であると思料される。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地に係る価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗住宅併用地域であるが、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

 中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は、一般的要因の動向に左右されやすく、当面は上昇基調を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は上記のとおり地元企業・投資家等であるが、利用用途の過半が住宅であるため、賃貸事業の投資採算性は幾分劣る。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡を考量して、土地需給の動向等を勘案のもと、上記のとおり鑑定評価額を決定した。