地域要因

JR白山駅前が、新潟市の路線バスにおける新交通システム「BRT」の結節点となったが、それによる影響は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格、及び土地残余法による収益価格を求めた。やや乖離が生じたが、自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に対し、自用の店舗併用住宅が多い地域で、賃貸市場の成熟の程度も低いことから、収益価格は相対的に信頼度が劣ると判断した。以上より、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの名声の高い地域から、生活利便性が高く、区画整然とした新興住宅団地へと選好性が移ってきている。

地域要因の将来予測

新潟市中央区の住宅地域として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予測する。商業地からやや距離があり地価も高いため一次取得者層からは敬遠されがちであり、地価は依然下落傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格、及び収益還元法による収益価格を求めた。新潟市中心市街地付近に位置する閑静な住宅地域であるためアパート等も多く見受けられるが、地価が高く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域であるため、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動はないが、街路条件に劣る工業地域であることから、需要は弱い。

地域要因の将来予測

大工場群に囲まれた中小工場地域であり、当面現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例には時点が古い事例等も含むが、新潟市東区の工業地の事例を採用し、地域性及び個別性を考慮した適切な補修正、要因比較により、市場性を反映した比準価格を得た。一方、賃貸工場等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 地域要因の特段の変動は認められないが、経済的要因等により、中小規模な工場地の土地需要が弱い。

地域要因の将来予測

 当地域は工業地域として今後も地域要因に大きな変化は見られないと予測されるが、主に経済的要因により、中小規模な工場地に対する需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は工業地域であり、工場の賃貸事例は見受けられないため、収益還元法は非適用となったが、比準価格は、5事例より比準したもので、地域の価格水準を適正に反映した価格として得られたものと思料される。従って、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報を始め、不動産需給動向を考慮し、近隣地域の過去1年間の地価変動要因及び、市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地域要因に大きな変動は認められないが、好立地、好環境に需要が集中する傾向のなか、好立地な住宅地域は需給バランスが改善しつつある。

地域要因の将来予測

 熟成した既成住宅地域であり、今後も環境条件等に大きな変動は見られないものと予測されるが、主に、需給関係により地価は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 事業収支の観点などから収益還元法は非適用となった。当該近隣地域は収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域であり、土地取引は自用目的が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報を始め不動産需給動向を考慮し、前年の公示価格に過去1年間の地価変動要因及び市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件の劣る既成の住宅地域であり、需要としてはやや劣る。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある住宅地域の信頼性のある取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、近隣にアパート等も見受けられるが、自用目的の取引が中心の地域であり、規範性にやや乏しい。従って比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

ほぼ熟成した既成住宅地域のため、地域要因に大幅な変動はないが、比較的利便性の高い住宅地域であり、市場における選好性は安定的である。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した既成住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されると予測される。利便性、居住環境共に比較的良好であるため、宅地需要は底堅く、今後も地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

周囲では在来地主による節税等を目的とした共同住宅も散見されるが、自己使用目的の戸建住宅用地取引が支配的な地域であり、事業収支の観点からもアパート等の収益物件を想定することが非現実的であるため、収益還元法を非適用とした。したがって、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域に存する住宅地域であり宅地需要は限定的であったが、条例により住宅建築の要件が緩和された。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移すると考えられる。価格調整が進んでいることに加え、条例により住宅建築の要件が緩和されたため地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域のため収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることを通常とし、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大型店舗の進出により、既存の商業地は衰退気味での推移が続いている。

地域要因の将来予測

かつては商店街として栄えていたが、近年郊外型の大型店舗の進出等を背景に集客力は低下し、商業地としては衰退傾向にある。当面はこの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

上記市場特性より、自己使用目的での不動産取引が中心であり、商業地であるが繁華性は低く収益目的での需要は希薄と思われることから、地域の不動産取引動向を反映して実証的な比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地価格及び対象標準地の前年価格との比較についての検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外の大型商業施設への顧客流出等、商業地としての相対的地位の低下により、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は車両通行量の多い主要幹線沿いの路線商業地域であり、今後も一定の繁華性を維持しながら推移するものと予測される。景気の先行きは不透明で地価はやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内において地域要因格差等が妥当な範囲にある取引事例を収集し、適正に比較し得た。一方、周辺に貸店舗等も見られるものの、多様な契約背景を持つ店舗等の適正賃料は把握がやや難しい側面を有しており収益価格の相対的信頼性はやや劣る。従って、本件では、取引事例より得られた実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報などの不動産市況も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県内の設備投資に関しては緩やかな増加基調にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、新潟市中心部に近い工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある工業地の取引事例を広域的に収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、自用の工場、事業所が多い地域であり、賃貸市場が成熟しておらず、試算しなかった。従って比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性が良好な住宅地に関しては需要は底堅く、近隣地域は新規の宅地開発が見受けられる。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域で、逢谷内ICにより利便性は向上し、新規の宅地開発が見受けられることから、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある住宅地域の信頼性のある取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、画地規模の小さい住宅地域であり、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であったため、適用しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いに店舗、事業所等が見られるが、商業地としての取引は少ない状況である。

地域要因の将来予測

当該地域は、幹線道路沿いにある、店舗、事業所が見られる路線商業地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある路線商業地域の取引事例を広域的に収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、低層店舗事務所を想定したが、自用で利用する物件が多い地域であり、かつ賃料の個別性が強く把握しがたいため、信頼性がやや劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

自動車交通量は多いが、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設との競合で劣り、商業地としての需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格、及び収益還元法による収益価格を求めた。商業地にあっては収益性を重視すべきであるが、自用の事務所等の立地を目的とした取引が中心であり、また新潟市内の事務所ビル等の空室率は全国的に見てもかなり高いため、土地価格に見合う賃料水準が形成されず収益価格はやや低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視し収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。