地域要因

都心への通勤、通学に便利な住宅地域で、一次取得者等による根強い需要が認められる地域であり、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域においては、アパート等の収益物件も見られるが、対象標準地の規模では、分譲マンションなど開発目的での利用が中心である。よって、デベロッパーの投資採算性を反映した開発法による価格、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ネット販売、郊外型SCの開業等、厳しい環境が続くが、景気回復や条件の良好な商業地域に対する出店意欲は根強く地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中高層店舗兼事務所と駐車場が混在する商業地域に存している。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を中心に、収益性を反映した価格である収益還元法による収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地域。地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求められた商業地域の市場性を反映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価格であり、収益性が重視される商業地においては重視される価格である。したがって、本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大中規模工場を中心とする地域であるが、流通業務用地としての利便性に恵まれていることから、物流施設の需要が高まりつつある。

地域要因の将来予測

街路条件がやや弱いものの、利便性に恵まれていることから物流施設用地としての需要が高まっている。当面は同様の傾向が継続し、物流適地の地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は大中規模工場を中心とする地域であるが、物流施設用地の需要が増加傾向にあることから収益価格も試算した。但し、賃貸用物流施設の投資価値は、建物スペック、賃貸形式、テナント契約条件等により変動するため、全て想定条件に基づく本件収益価格は相対的信頼性がやや劣るものと思われる。従って、同一需給圏内の取引事例に基づく比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西船橋駅徒歩圏にあり、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。生活利便性、通勤利便性共に高く、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

主要駅西船橋から徒歩圏の住宅地であり、マンション需要も多い。当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。標準地の存する地域は、利用状況から最有効使用が住宅と想定され、収益性より居住の快適性・利便性が重視されることから、収益価格が低く試算されたものと思料される。よって相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

物流施設への需要は依然として強く、当該地域においては中小規模であっても取引対象として地価が引きずられる形で上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

倉庫、流通業務施設等が建ち並ぶ工業地域であり、昨今の大型流通施設用地需給の逼迫から、周辺の地域においても高額の土地取引等が行われ、当該地域においても大規模地を中心に地価は強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

倉庫や物流施設では、対象標準地の規模においては自用目的の需要者が多いため、取引価格と比較して若干低位に試算されたが、湾岸部の倉庫賃貸市場における賃料上昇を反映し対象標準地の収益性を反映した収益価格も重要である。一方比準価格は市場において実際に取引された価格を基礎としており、実証的で説得力がある。両価格に同等の規範性を認めて、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変化はなく、東京方面の不動産好況感と、実態経済の回復の足取りの足踏みの両面の影響を受けており地価等の激変は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移すると考えられるが、利便性に優れる住宅地域であり、地域内の地価は微増傾向が強まりつつあり、今後も同様の傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

アパート等も見られるが、居住環境が重視される自己使用の戸建住宅が中心の住宅地域であり、需要者の属性から収益還元法は規範性が乏しいため、収益還元法は適用しない。したがって、市場において取引された取引事例を基礎として地域の不動産取引における土地の経済価値を適切に反映する比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。駅からやや距離はあるが、JR中央・総武線沿線の住宅地域で、一般的要因の影響の下、地価は微増傾向で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する京葉道路以南の住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、現状の利用が続くものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は微増傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅にアパートが混在する住宅地域であるが、対象標準地の規模では経済合理性や市場性のある賃貸共同住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規市場参入者は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であると判断されることから、収益価格は試算せず、代表標準地との検討結果を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的駅に近い国道沿いの商業地域で、賃貸市況は概ね安定しており、地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅ビルを中心とする国道14号沿いの商業地域で、当面は現状維持で推移すると予測する。今後の地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いのやや繁華性の低い商業地域である。収益価格は投資採算性に着目しており有用であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、やや低位に求められたと思料する。一方、比準価格は船橋市内の類似性の高い商業地の事例を中心に試算されたもので、市場の実勢を反映した信頼性のある価格である。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。