千葉県船橋市潮見町２０番３(二俣新町駅・南船橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


70,500円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市潮見町２０番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,500円/㎡としました。

千葉県船橋市潮見町２０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市潮見町２０番３
住居表示 
価格70,500円/㎡
交通施設、距離二俣新町、2,200m
地積5,460㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況倉庫、流通関連営業所が建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況西27.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤修
価格70,000円/㎡
個別的要因工場地の画地規模の業種・業態適合性により、市場参加者・投下資金水準等に大きな相違が発生するが、対象標準地における個別的要因に変化はない。
地域要因物流施設への需要は依然として強く、当該地域においては中小規模であっても取引対象として地価が引きずられる形で上昇傾向が認められる。
地域要因の将来予測倉庫、流通業務施設等が建ち並ぶ工業地域であり、昨今の大型流通施設用地需給の逼迫から、周辺の地域においても高額の土地取引等が行われ、当該地域においても大規模地を中心に地価は強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、船橋市、市川市、浦安市、習志野市等の物流施設を中心とする臨海部の工業地域である。需要者の中心は物流施設を運営する事業者のほか、最近では商社等も需要者となっている。背景には都心消費地に近接し、高速道路網が整備されつつあり、相対的に地価が廉価であること等によりマルチ型の大規模物流施設適地として需要が殺到し、供給逼迫に影響されて中小規模土地についても代替的需要が生じており取引価格の上昇傾向が認められる。
一般的要因緩やかな景気回復基調にあり企業収益の改善等が認められる反面、国内外の不安定要因等を反映して踊り場感があり不動産市況はやや停滞している。

寺田由希子氏による調査レポート

不動産鑑定士寺田由希子
価格71,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因同一需給圏は都心への接近性に優れ、物流施設用地を中心とした需要は旺盛である。
地域要因の将来予測倉庫、物流施設が建ち並ぶ工業地域であり、今後も概ね現状の地域的特性を維持するものと予測する。近年の大規模物流施設用地への需要増により、まとまった規模の土地や複合不動産の価格は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は船橋市及び隣接市等を中心とした東京湾沿岸の臨海型工業地域。主な需要者は物流業者、物流施設の運営事業者、投資法人等である。同一需給圏は主要幹線道路、高速道路インターチェンジ等への接続が良好で、都心への接近性に優れるため、需要は強含みで推移している。不動産取引は個別事情が強く、規模等にバラツキがあるため、土地及び複合不動産としての価格水準を把握しがたい状況にある。
一般的要因船橋市内の人口は微増傾向であり、不動産市況は概ね堅調であるが、不動産取引に当たっては交通条件等により、選別化、二極化が進行している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6765635
北緯 139度9677528

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

二俣新町駅(地価相場 275,000円/㎡)南船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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