地域要因

物流関係の倉庫や事務所が建ち並ぶ地域で、地域要因に特段の変化は認められない。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域において格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予想される。地価水準は、横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地の存する地域は、配送センター、流通業務関連の事務所、倉庫等が集積する流通業務地域であるが、自己使用を目的とした取引が一般的であり、貸倉庫等は殆どなく土地価格に見合う賃料水準が形成されてないため、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模開発された在来の住宅地であり、地域要因に変動はなく、経済情勢の回復に伴い、価格は横ばい又はやや上昇傾向が続くと予測される。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、比較的安定した住宅地であり、全体的な景気回復傾向を受け、地価は横ばい又はやや強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は1低専であり、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半であり、取引において収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強く、賃貸市場も未成熟である為、収益還元法の適用は割愛した。従って、本件では実際の市場で得られた取引事例を基礎とした比準価格を採用し、周辺の地価動向及び代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏にある幹線道路沿いの商業地であり、駅周辺の地域と比較すると繁華性は劣る。ここにきて商業地の地価は若干の上昇に転じてきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、自己利用目的の飲食店や近隣住民向けの日用品の販売及び事務所使用の需要者が中心である。従って、投資採算性の価格に及ぼす影響は比較的低いものと判断される。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

姉ヶ崎駅から比較的近い利便性の良い住宅地にあり、地価はようやく上昇に転じた。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする既成住宅地域として現状通りの住環境を当面維持するものと予測する。小幅ながら地価は上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした既成住宅地域で、周辺にはアパート等も見られるが比較的少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で、収益性より居住性が重視される住宅地域でもあるため、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地から求めた価格との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

姉ケ崎駅近接の近隣商業地域であり、地域内に格別の変動要因がないため当面は現状を維持すると思料する。

地域要因の将来予測

駅ロータリーに近接する商業地であるが、繁華性に乏しく空地も見られる商業地域であるが、背後の住宅地との価格差が縮小し価格は堅調に推移しており、格別な変動要因もなく現状にて推移すると予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、駅ロータリーに近接する近隣商業地であるが、需給は緩慢な状況で推移している。収益価格は、賃貸用事務所店舗の需要の少ない状況で、建物を建築し収益獲得を想定して求めたもので不確定要素が有ることは否めない。本件では実際の市場で成立した取引事例に基づく比準価格を中心とし、収益価格を比較考量し、周辺の地価動向及び代表標準地価格と規準とした価格との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの既成住宅地域で周辺での住宅開発も殆どなく需要も限定される。景気回復による需給改善により地価は漸く上昇傾向に至る。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因がないことから今後も現状のままで維持すると予測する。景気回復傾向に順応し小幅ながら地価は上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした既成住宅地域で、周辺にはアパート等も見られるが比較的少なく、土地の価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で、収益性より居住性が重視される住宅地域でもあるため、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い区画整理済みの住宅地であり、周辺の住宅地域に比べ競争力は優る。地価は下げ止まり、若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、比較的安定した住宅地である。価格は、景気の低迷で弱含みの傾向が続いていたが、ここにきて下げ止まり、若干の上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないため収益還元法は適用できなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準として周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道背後至近の臨海工業地域であり、物件の売買はほとんど見られないが、地価は、底値感等から現状は概ね横ばい状況にある。

地域要因の将来予測

地域要因の変化はなく、地価は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

自己使用中心の大規模工業地であり、収益物件はほとんど見られないため収益価格は求めなかった。近年売買の動向から事例の数は少ないものの、市原市及び袖ケ浦市の工業地の取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。最寄鉄道駅からやや遠隔なものの、比較的住環境が整っているため住宅地として一定の需要が認められる。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。昨今の景気動向を反映した住宅需要の回復により地価は底打ちないし若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地周辺の住宅地域において生起した取引事例より求めたものであり、市場実態を反映し、実証的で説得力がある。収益価格は周辺にアパート等も見られるため試算したが、市場において地価に見合う賃料が得られておらず低位に試算された。需要者の中心は取引に際して収益性よりも周辺相場を価格判断の指標とする個人であるため本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はない。今後は景気動向と共に推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

近隣地域において格別の変動要因はなく、今後は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は緩やかな上昇傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地が存する近隣地域は農家住宅等も存する既成住宅地域である。取引事例は価格判定の基礎となるものであり実証的な価格である。近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引がほとんどである。また、収益用不動産を想定することは現実的ではないため、収益還元法の適用は困難である。よって比準価格を標準とし、鑑定評価額を決定した。

地域要因

大規模住宅団地内の戸建住宅地域である。市中心地から離れており利便性が劣るが住環境が良好で需要は回復し上昇に転じている。

地域要因の将来予測

JR駅の徒歩圏外の高台に所在する戸建住宅地域である。区画整然とした閑静な地域ではあるが、市中心部からは離隔している。地域的な変化は見られず当面は現況のまま推移するものと予測した。

価格決定の理由

戸建住宅を主とする地域で、収益性よりも快適性を重視する地域にあり、土地建物価格に見合った賃料は収受しえず収益価格は低めに求められた。比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としており規範性は高いと判断した。よって比準価格を標準に収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域の市場動向等を勘案して鑑定評価額を決定した。