千葉県市原市有秋台東２丁目９番４(姉ケ崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
37,000円
2016年01月01日に行った千葉県市原市有秋台東２丁目９番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県市原市有秋台東２丁目９番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 37,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 姉ケ崎、3,600m |
| 地積 | 167㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石井恒德氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石井恒德 |
|---|---|
| 価格 | 37,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大規模住宅団地内の戸建住宅地域である。市中心地から離れており利便性が劣るが住環境が良好で需要は回復し上昇に転じている。 |
| 地域要因の将来予測 | JR駅の徒歩圏外の高台に所在する戸建住宅地域である。区画整然とした閑静な地域ではあるが、市中心部からは離隔している。地域的な変化は見られず当面は現況のまま推移するものと予測した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR内房線の姉ケ崎駅から袖ケ浦駅までの各駅を勢圏とする区画整然とした住環境の良好な住宅地域を圏域とする。需要者は都心や地元企業等へ勤務するサラリーマンが中心となる。駅から離れた住宅地域であるが住環境が良好で新規分譲地では高値取引も見られるようになり対象標準地周辺も幾分か上昇に転じている。土地は165㎡で600万円程度、新築戸建物件は2100万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 臨海工業地帯を抱え発展、大規模住宅団地、郊外型の大規模商業施設が多い。近年は供給物件が少なく地価は上昇している。 |
井村弘範氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井村弘範 |
|---|---|
| 価格 | 36,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性のやや劣る住宅地域で、地域要因に大きな変動はないが、周辺では新規の土地分譲がみられるなどの動きがでている。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模の一般住宅が多い住宅地域で、将来も大きな変化なく推移すると予測する。駅から遠く利便性に劣るものの、近時は政策効果による需要下支えもあることから、地価は当面横ばい傾向が続くと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR内房線姉ヶ崎駅を駅勢圏とする一般住宅地域を中心に、その周辺の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元住民乃至その関係者が中心で、外部からの転入者は少ない。利便性がやや劣る住宅地であり、需要は弱いが、近時は低金利など政策効果もあって、地価は横ばい傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は167㎡程度で616万円前後、新築の戸建では2100万円程度とみられる。 |
| 一般的要因 | 市原市内の住宅地は、政策効果による需要の下支えもあり、土地需要が回復しつつあり、利便性等に優れる地域については地価が上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4531932 北緯 140度0541647 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県市原市姉崎字木戸ノ下３１３０番４７千葉県市原市君塚字西９２１番千葉県市原市迎田字彦右衛門田３９番３千葉県市原市青葉台７丁目３１６６番２２千葉県市原市椎津字仲町２１６番外千葉県市原市岩崎字川幅９１番１６千葉県市原市椎の木台２丁目１５番３
参考：近隣駅の地価相場
姉ケ崎駅(地価相場 29,450円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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