千葉県市原市椎津字駒ヶ崎２９８番２(姉ケ崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


39,300円

2016年01月01日に行った千葉県市原市椎津字駒ヶ崎２９８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,300円/㎡としました。

千葉県市原市椎津字駒ヶ崎２９８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県市原市椎津字駒ヶ崎２９８番２
住居表示 
価格39,300円/㎡
交通施設、距離姉ケ崎、1,100m
地積218㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋由氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋由
価格39,300円/㎡
個別的要因地域の標準的な画地であり、価格変動に対しての個別的要因の変化はない。
地域要因旧来からの既成住宅地域で周辺での住宅開発も殆どなく需要も限定される。景気回復による需給改善により地価は漸く上昇傾向に至る。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動要因がないことから今後も現状のままで維持すると予測する。景気回復傾向に順応し小幅ながら地価は上昇基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市原市の内、JR内房線各駅圏の住宅地域である。需要者の中心は市原市内外からの転入者、千葉市への通勤者等のうち地元住民の買い替え等である。一般的経済要因の改善が見られるものの、街路条件の劣る既成住宅地域であることから選別され、需要者は限定される。土地価格総額で850万円程度、新築戸建物件で2，400万円程度が需要の中心である。
一般的要因アベノミクスや所得格差の拡大等を背景に、市原市内住宅地の地価は住環境・利便性等の優劣による地域差が拡大し、二極化が進んでいる。

石尾融氏による調査レポート

不動産鑑定士石尾融
価格39,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの既成住宅地域で、住環境が劣るが、徒歩圏内にあるため、地価は底値感で強含みの横這い基調にある。
地域要因の将来予測一般住宅が多い旧来からの住宅地域で、特段の変動要因はなく当面現状を推移し、地価は街路・住環境が劣るが、徒歩圏内にあるため、強含みの横這い基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR内房線の五井・姉ケ崎駅を駅勢圏とする普通住宅地域である。需要者の属性は市内の居住者（とりわけ姉ケ崎在住者）が大半を占め、他地域からの流入は少ない。駅徒歩圏内の小規模分譲住宅の需要は回復傾向にあるが、街路・住環境条件が劣る既存住宅地域への需要は限定される。土地は220㎡で850万円程度、新築戸建住宅で2，300∼2，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因緩やかな景気の回復が続く中で、当市の取引件数は増加傾向で、二極化は見られるものの地価は住環境条件の良い地域を中心に上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4718899
北緯 140度0335199

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

姉ケ崎駅(地価相場 29,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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