地域要因

最寄り駅まで徒歩圏内にあり潜在的需要は多く、住環境良好な地域であり当面緩やかな上昇傾向が継続するものと予測する。

地域要因の将来予測

学校等の公共施設、中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。価格形成要因に格別の変動要因も見られないが、北戸田駅・武蔵浦和駅等の再開発の好影響もあり地価は緩やかな上昇傾向が継続している。

価格決定の理由

小規模アパート等混在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。同一需給圏内の比較的時点の新しい事例から規範性ある比準価格が求められたので、これを標準として収益価格を関連づけ、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、低金利等により投資家による不動産取引は活発であるため、商業地の地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は南浦和駅西口の駅前商業地域であり、店舗事務所ビル等がみられるが、店舗事務所ビルの集積度や繁華性の程度はやや低く、賃料や還元利回り等の査定において流動的な面を有している。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと考察される。

地域要因の将来予測

南浦和駅の駅前商業地域であるが、価格形成に影響を及ぼす要因はなく、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、現実の取引市場において成立した取引事例を基礎とした実証的な価格であり規範性を有する。収益価格は賃貸店舗事務所ビルを想定して求めているが、やや低位に求められた。従って、現実の取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸田市郊外にある低層住宅地であり、地域要因に特別の変化はなく、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は国道17号新大宮バイパス西方の荒川に近い低層住宅地域で、当分の間はほぼ現状の環境を維持するものと予測される。地価は当面横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益用物件も見られるが、不動産取引の中心は収益性よりも利便性・快適性が重視される自己利用目的の戸建住宅用地である。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

アパートも存する一般住宅地域であり、地域要因の変動は特になく、地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い住宅地域であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価は横這いから若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅の中にアパート等が見受けられる住宅地域であるが、取引の中心は収益性より快適性を重視する自用目的の戸建住宅である。したがって、現実の市場での取引事例に基づく実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

区画整然とした環境良好な住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に比較的近い熟成した戸建住宅を中心にした地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

幹線市道「与野中央通り線」に面した標準地で、与野本町駅が徒歩約5分弱にあり、中央区役所も至近にあって利便性の良い地域であるが、与野中央通りには一般住宅も多く、商業環境が熟成するには時間を要する。

価格決定の理由

市内商業地取引では、中心部の高額取引が目を引くが、中価格帯の商業地取引はまだ少ない。本件ではやや広域に事例を求めたためかやや開差が生じたが、5価格の中庸を比準価格としたもので市場の実勢を概ね適切に反映している。収益価格は周辺の賃貸動向を基に試算したもので、土地の収益性を顕現する理論的な価格である。本件は収益物件であり、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、駅徒歩圏、かつ閑静な住宅地域であり、需要が堅調であることこから、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静かつ熟成した住宅地域。今後当分の間、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

京浜東北線、埼京線の2路線利用可能な駅徒歩圏内に存し、アパート等も見受けられるが、取引の中心は、居住の快適性を追及する自用目的の低層戸建て住宅である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けるとともに、代表標準地から求められた規準価格にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

本町通り沿いの低層店舗を中心とする商業地域である。地域要因は変動はない。

地域要因の将来予測

最寄り駅から徒歩圏にある既成の路線商業地域である。地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の小売り店舗や営業所の建ち並ぶ既成の路線商業地域である。賃貸経営により収益獲得を目的とする投資需要はあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ、低位に試算された。よって本件では、取引市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を関連づけ、一般的要因等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺には畑や空地等も残る中に一般住宅が建つ住宅地域であるが、やや郊外に位置することより今後の進捗速度は緩やかに推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、一部共同住宅も存するが、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。地価水準は緩やかな上昇局面が継続するものと予測する。

地域要因の将来予測

浦和駅から徒歩圏外であるが幹線道路に近く住宅需要の堅調な地域である。価格形成要因に特別の変動はないが、地価は当面緩やかな上昇局面が継続するものと予測する。

価格決定の理由

浦和駅周辺の利便性向上に伴う人気の高まりから潜在需要は比較的高い。居住の快適性が重視される住宅地域であり、アパート等を想定した収益物件は限定的である。そのためアパート経営を想定した収益性は取引に際してあまり考慮されておらず、取引においても自用目的が中心となっている。本件においてもその市場性を重視した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく、引き続き地価は緩やかな上昇傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

徒歩圏外であるが環境良好な住宅地域であり、価格形成要因に特段の要因変動はなく、当面地価は緩やかな上昇で推移するものと予測される。

価格決定の理由

市内、都内通勤者向きを中心とする低層共同住宅等も混在しているが、自用目的での取引が中心であるので、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益性を反映する収益価格を関連づけて、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する、熟成した既成住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られないため、当面現状維持と予測する。景気回復傾向を受け、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅への接近性に優れ、都心への通勤等の交通利便性が良好であるため、戸建住宅以外にもアパート等の賃貸用共同住宅が見られる。しかしながら、市場の実態は自己利用目的の取引が中心である。よって、現実の取引市場を反映した比準価格を重視するが、先走りがちな取引価格の有力な験証手段となる収益価格を十分関連付け、代表標準地から求められた規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

面的整備がなされていない郊外住宅地域である。農地等の空地が徐々に宅地利用され住宅地として熟成を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする地域である。アパート等も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。市場参加者は居住の快適性等を一番考慮することから比準価格を重視する傾向下にある。よって、本件においては、比準価格を重視するが、先走りがちな、あるいは悲観的になりがちな比準価格の験証手段となりうる収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一部に空地等も存する住宅地域である。

地域要因の将来予測

周辺は一般住宅を中心としてその他一部未利用地等も存する住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価は緩やかに上昇傾向にある。地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

主として一般住宅多くが建ち並ぶ住宅地域である。周辺においては一部アパートも見られるものの、居住の快適性等が重視される自用目的の取引が中心となるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因について特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い住宅地域であり、当分は現状を維持して推移するものと予測する。地価は若干の上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域においてはアパートも見受けられるが、主である市場参加者は戸建住宅地として自己利用を目的としており、その場合は収益性や投資採算性よりも生活利便性や居住の快適性等を指向するものと考えられる。したがって、類似地域の取引事例を採用することで、的確に市場動向を反映した比準価格を重視しつつ、賃料収入を反映してやや低位に試算された収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業が施行中の住宅地域であり、大きな地域要因の変動はないが住環境が年々改善しつつ推移している。

地域要因の将来予測

区画整理事業が進捗中の交通接近条件が良好な住宅地域であり、将来の住環境改善が期待される。今後は駐車場等の低利用地に住宅が建設され、徐々に熟成度を増しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

評価対象標準地はJR埼京線「北戸田」駅に程近い区画整理事業が進捗中の住宅地域に存する。比準価格はやや広範囲から取引事例を収集したが対象標準地の市場性を適切に反映した価格が試算された。収益価格は、利便性よりも居住の快適性が選好される住宅地域のため対象標準地では低位に試算されたと思料される。以上のような理由により比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内に存し利便性・快適性に優れる住宅地域である。旺盛な需要に比し供給が少ないことから、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸田公園駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、今後とも優れた利便性・良好な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

自己の居住目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等が混在し賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるため相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

与野本町駅の徒歩限界圏で空地も多くみられる住宅地域で、地域要因に特段の変化は見込まれず、今後もしばらくは変化なく現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣は持家志向の強い郊外住宅地域で、不動産取引は戸建住宅を自用目的で取得するものが殆どである。収益目的の不動産取引は殆どなく、近隣の地価は収益性よりも生活の快適性や利便性等を重視した要因で下支えされている。本件ではこのような地域的特性を踏まえ、市場性を反映している比準価格を標準にして、収益価格を関連付け、さらに代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

さいたま市の住宅地では、駅徒歩圏の住宅地において、若干の地価上昇が認められる。対象標準地は徒歩圏ではないものの、地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。最寄駅よりバス便の地域であるが、区画整理済みの環境良好な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域である。通勤などの利便性がある地域として住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として熟成している。一般住宅が建ち並び、住環境は良好である。地域要因に大きな変動がないことから、今後も現状の環境を維持しつつ、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では共同住宅などの収益物件が散見されるものの、既存の自己所有地に建築されたものなどであり、取引の中心は自用目的の取引である。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が混在する住宅地域で、当面、現状のまま推移すると予測する

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅とアパート等が混在する住宅地域だが、収益を目的とした取引は極く僅かで、自用の住宅地を買受ける取引がほとんどである。地価を形成する主たる要因は居住の快適性や交通・生活利便性であり、本件ではこのような地域的特性に鑑み、市場の取引実勢を顕現する比準価格を中心にして収益価格を関連付け、さらに代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。