埼玉県戸田市本町３丁目１７７１番２(北戸田駅・戸田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


251,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市本町３丁目１７７１番２(埼玉県戸田市本町３−１４−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を251,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市本町３丁目１７７１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市本町３丁目１７７１番２
住居表示本町３−１４−７
価格251,000円/㎡
交通施設、距離戸田公園、770m
地積148㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浦野一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士浦野一郎
価格251,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅徒歩圏内に存し利便性・快適性に優れる住宅地域である。旺盛な需要に比し供給が少ないことから、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測戸田公園駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、今後とも優れた利便性・良好な住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線及び京浜東北線沿線の駅徒歩圏内の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は区画整理済で居住環境に優れた住宅地で、最寄駅からも徒歩圏内であり、需要に比して供給が少ないため地価はやや強含みで推移している。土地は2千万円台後半∼3千万円台前半、土地建物総額で4千万円台前半∼5千万円台前半が需要の中心である。
一般的要因戸田市は人口、世帯数とも増加傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。

各務実氏による調査レポート

不動産鑑定士各務実
価格251,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸田公園駅から徒歩圏の住宅地域で、閑静な住環境を維持している。特段の変動要因はなく、地価は上昇基調で推移しているものと分析される。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、地域要因に特に変化は認められない。当面、現況を維持し推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線及び京浜東北線沿線で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち戸田市の居住者。一般住宅、アパート等が見られる住宅地で、都心への勤務を前提とするベットタウンとしての需要が強く、景気回復の影響で、不動産市況はやや活気がみられ、住宅需要は高まっている。土地は100㎡で2，600万円前後、新築戸建住宅は4，000万円程度の物件が需要の中心であると分析される。
一般的要因景気回復、金融緩和、人口増加等により不動産市場へ資金が流入し、戸田市中心部では地価が若干上昇、郊外部等では横這いで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8286018371582
北緯 139度6614532470703

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県さいたま市南区白幡４丁目１１５２番埼玉県さいたま市南区辻６丁目１８９１番１４埼玉県さいたま市南区内谷５丁目２８０番埼玉県さいたま市南区辻７丁目７３８番４埼玉県戸田市本町３丁目１７４４番２埼玉県戸田市大字美女木字三宝谷３７９０番２ほか２筆の一部埼玉県戸田市下戸田１丁目１４番１７埼玉県戸田市美女木５丁目１４番４埼玉県戸田市大字新曽字稲荷１４９７番６埼玉県戸田市喜沢１丁目７番４埼玉県戸田市本町３丁目１７７３番２埼玉県戸田市大字新曽字芦原１９４９番静岡県沼津市井田字上條１３０番埼玉県蕨市錦町２丁目５４３番４埼玉県蕨市錦町３丁目１０５４番１５埼玉県蕨市錦町２丁目５４３番２

参考：近隣駅の地価相場

北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)武蔵浦和駅(地価相場 274,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード