埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外(北戸田駅・西浦和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


165,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を165,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外
住居表示 
価格165,000円/㎡
交通施設、距離北戸田、1,700m
地積669㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況倉庫兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況作業所、倉庫、配送センター等が多い工業地域
前面道路の状況南東10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士伸雄
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因道路交通網の利便性が良好な工業地域であるが、特筆すべき開発は見られないことから、地域要因には特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測作業所、倉庫、配送センター等が建ち並ぶ成熟した工業地域で、特段変動要因は認められないことから、現況を維持して推移すると予測する。地価は横這いでの推移と思料する。
市場の特性同一需給圏は戸田市、川口市、蕨市及びさいたま市南部の工業地域。需要者は戸田市とその周辺市の工場事業者、流通業者が中心となるほか、大規模地については県内外大手資本の参入も見られる。当圏域は幹線道路及び高速道路網による良好な交通利便性から底堅い需要が認められる。一方、中小工場が多く、大規模な工場や物流施設が集積するエリアに比べ景気の影響を受け易くもある。取引価格は規模等によりまちまちで、需要の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因当市は人口が増加傾向で推移しており、地価も上昇基調で推移している。但し、工業地や郊外の住宅地においてはこの限りではない。

篠光昭氏による調査レポート

不動産鑑定士篠光昭
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因外環道や国道17号バイパスに近く、交通接近条件に優れた工業地域であるが、景気の先行き不透明感は否めず、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測作業所、倉庫、配送センター等を中心とした工業地域として、今後とも維持するものと予測される。地価は横這い傾向で推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR埼京線及びJR京浜東北線沿線で、概ね戸田市・蕨市・川口市・さいたま市の圏域。需要者の中心は戸田市の工場事業者や流通業者が多い。東京外周部で道路交通上のアクセスの良好さから需要は相応にあり企業の設備投資意欲も回復傾向だが、景気の先行き不透明感による個人消費の伸び悩みや、労働力不足等問題も山積し、地価は横ばいで推移している。規模、品等等により取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因戸田市の人口は増加傾向であり、相応の宅地需要が認められる。不動産価格は横ばいから若干の上昇傾向で推移しているが、工業地は横ばいである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8289688
北緯 139度6403614

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県さいたま市南区白幡４丁目１１５２番埼玉県さいたま市南区松本１丁目３１８番７埼玉県さいたま市南区内谷５丁目２８０番埼玉県戸田市大字美女木字三宝谷３７９０番２ほか２筆の一部埼玉県戸田市大字下笹目字南根木橋１１９５番１埼玉県戸田市大字新曾字芦原２４９４番３及び２４９５番２埼玉県戸田市喜沢１丁目２８番９埼玉県戸田市美女木７丁目５番２２埼玉県戸田市笹目北町２番２５外静岡県沼津市井田字上條１３０番埼玉県戸田市大字新曽字芦原１９３０番３埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外

参考：近隣駅の地価相場

北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)西浦和駅(地価相場 241,000円/㎡)武蔵浦和駅(地価相場 274,000円/㎡)中浦和駅(地価相場 249,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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