埼玉県戸田市美女木１丁目２８番１１(西浦和駅・武蔵浦和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


176,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市美女木１丁目２８番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を176,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市美女木１丁目２８番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市美女木１丁目２８番１１
住居表示 
価格176,000円/㎡
交通施設、距離北戸田、2,600m
地積106㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥川大河氏による調査レポート

不動産鑑定士奥川大河
価格176,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや距離がある熟成度の高い住宅地域であり、価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測最寄駅からやや距離のある街区の整然とした住宅地域であり、今後はわずかに残る駐車場に住宅が徐々に建築され、住宅地としての熟成度を増していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね戸田市、蕨市、川口市のJR埼京線またはJR京浜東北線沿線の住宅地域の範囲。典型的需要者は、同一需給圏内の住宅地に住む30代∼40代のサラリーマン世帯であり、一次取得用の住宅として購入する。郊外の住宅地域の中心価格帯は、土地は総額2，000万円程度、新築戸建住宅は総額3，000万円前半である。
一般的要因日銀がマイナス金利政策を導入した。埼玉県全体の人口は微増を続けているが、戸田市は増加傾向がより顕著である。高齢化率は15％台である。

伸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士伸雄
価格175,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から遠い区画整理済みの住宅地域で、特筆すべき開発も見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅を中心にアパート等も混在する既成住宅地域であり、今後も現況を維持して推移するものと予測する。地価は隣接するさいたま市と比べた値頃感から安定的に推移すると思料する。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線及びJR京浜東北線沿線で、概ね戸田市、蕨市、川口市及びさいたま市南部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏のうち戸田市居住者をはじめとして、隣接市からの転入も見られる。駅からはやや距離があるものの、区画整理済で居住環境も概ね良好な住宅地域のため、需要は底堅いものがある。土地は2，000万円前後、新築戸建住宅は3，000万円台前半の物件が取引の中心となっている。
一般的要因当市は人口が増加傾向で推移しており、地価も上昇基調で推移している。但し、工業地や郊外の住宅地においてはこの限りではない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8303436
北緯 139度6374978

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県さいたま市南区白幡４丁目１１５２番埼玉県さいたま市南区松本１丁目３１８番７埼玉県さいたま市南区内谷５丁目２８０番埼玉県戸田市大字美女木字三宝谷３７９０番２ほか２筆の一部埼玉県戸田市大字下笹目字南根木橋１１９５番１埼玉県戸田市大字新曾字芦原２４９４番３及び２４９５番２埼玉県戸田市美女木７丁目５番２２埼玉県戸田市笹目北町２番２５外埼玉県戸田市新曽南３丁目６８３５番３埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外

参考：近隣駅の地価相場

西浦和駅(地価相場 241,000円/㎡)武蔵浦和駅(地価相場 274,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)中浦和駅(地価相場 249,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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