埼玉県戸田市美女木７丁目５番２２(北戸田駅・西浦和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


151,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市美女木７丁目５番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を151,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市美女木７丁目５番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市美女木７丁目５番２２
住居表示 
価格151,000円/㎡
交通施設、距離北戸田、2,600m
地積85㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が多く一部倉庫等も見られる地域
前面道路の状況南西9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

柏原英明氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原英明
価格151,000円/㎡
個別的要因南西道路で日照・通風等の居住環境にやや優れているが、特別な変動要因はなく選好性に変化はない。
地域要因戸田市郊外にある低層住宅地であり、地域要因に特別の変化はなく、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は国道17号新大宮バイパス西方の荒川に近い低層住宅地域で、当分の間はほぼ現状の環境を維持するものと予測される。地価は当面横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線沿線で概ね戸田市、蕨市、さいたま市南部の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち戸田市居住者の30代∼40代前後が多くを占める。新大宮バイパス以西の北戸田駅からバス便利用の住宅地で需要はそれほど強くない。土地単独の取引は事例が少なく、取引される地積もばらついており取引の中心となる価格帯を把握できなかった。新築戸建住宅は2，800万∼3，300万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因戸田市の人口、世帯数ともに微増傾向にある。景気は回復傾向にあるものの、駅への接近性に応じて地価は二極化の傾向にある。

浦野一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士浦野一郎
価格151,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から離れている郊外の住宅地域で地域要因に特段の変動はない。地価下落に伴い需給も均衡してきており、地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測国道17号新大宮バイパス西側で、戸田市郊外の一般住宅地域として熟成しており、今後とも現状の環境を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線沿線の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市、さいたま市南部の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は最寄駅からやや離れているものの、区画整理済で住環境はまずまず良好であり、近年の地価下落に伴い需給が均衡してきていることから地価はほぼ横ばいで推移している。土地は1，500万∼2，000万円程度、土地建物総額で2千万円台後半∼3千万円台前半が需要の中心である。
一般的要因戸田市は人口、世帯数とも増加傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8246471
北緯 139度6379007

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県さいたま市南区松本１丁目３１８番７埼玉県さいたま市南区内谷５丁目２８０番埼玉県戸田市大字美女木字三宝谷３７９０番２ほか２筆の一部埼玉県戸田市大字下笹目字南根木橋１１９５番１埼玉県戸田市喜沢１丁目２８番９埼玉県戸田市美女木７丁目５番２２埼玉県戸田市笹目南町１１２９番４埼玉県戸田市笹目北町２番２５外静岡県沼津市井田字上條１３０番埼玉県戸田市大字新曽字芦原１９３０番３埼玉県戸田市新曽南３丁目６８３５番３埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外

参考：近隣駅の地価相場

北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)西浦和駅(地価相場 241,000円/㎡)武蔵浦和駅(地価相場 274,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)中浦和駅(地価相場 249,000円/㎡)西高島平駅(地価相場 285,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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