地域要因

過去1年において街路条件、環境条件等に係る地域要因の変動は、認められなかった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏における昨今の取引は、自用の業務用建物又は一部賃貸も併用した自社使用の需要並びに投資目的の購入など多様な状況にあり、比準価格はそれらの複合的な取引状況を的確に反映した価格である。又、商業地域であること、投資用としての需要も見込める事から、土地の収益性からアプローチした経済価値である収益価格も重要な指標である。以上から比準価格及び収益価格をほぼ同等に重視し、代表標準地との均衡や市場性に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

柏駅から徒歩圏内にある住宅地域であるが、街路条件等の住環境がやや劣り、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、今後とも現状の土地利用状況を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は住環境・生活利便性等の快適性を中心に地価が形成されている地域である。また第一種低層住居専用地域内の戸建住宅を中心とする地域で投資採算性のある賃貸用建物の想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。よって、信頼性のある取引事例を中心に求めた比準価格を標準とし、市場動向に格別の変化がないことをも勘案し、代表標準地から規準した価格との均衡及び年間の地価の変動率にも留意のうえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

柏駅前の商業地の中で最も繁華性の高い地域に存し、商業地としても熟成している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域において代替性のある商業地の事例により試算した。標準地は柏駅前でも中心商業地にあり、取引が少ないため採用事例はやや広域的となったが、地域の価格水準を適切に反映できたと思われる。収益価格は建築可能な店舗・事務所ビルを想定し、利回りや賃料水準等について十分に検証し求められており信頼性は高い。よって、本件では両価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域はメイン通りではないものの柏駅前の商業地域で駐車場等も見られるが、商業地域としての熟成度は徐々に進むものと予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産の存する地域では、複合ビルが標準的使用であり、これらの不動産の主たる市場参加者は投資採算性を重視する傾向にある。しかし一方で実際の購入にあたっては、他購入者との駆け引き等から市場水準を見ながらの検討になるのが一般的である。そこで本件では、それら市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格を中心にとし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は商業地域としては、最寄駅や中心街からやや距離がある立地である。地価水準は概ね横ばい程度と予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産の存する地域においては、複合ビルが標準的使用で、これらの不動産の主たる市場参加者は投資採算性を重視する傾向にある。しかし一方で実際の購入にあたっては、他購入者との駆け引き等から市場水準を見ながらの検討になるのが一般的である。そこで本件では、それら市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格を中心とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

柏駅徒歩圏の住宅地域であるが、国道16号の東側に存し、市内中心部への接近性及び利便性がやや劣る。地価は下落傾向であり弱含みである。

地域要因の将来予測

特に地域要因に変動はなく、当分現状の土地利用状況を維持するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は住環境を重視する自己使用目的の取引が中心である。また最寄り駅から距離がある第一種低層住居専用地域内に存し、戸建住宅を中心とする地域で、画地規模から判断して投資採算の見込める賃貸用建物の想定が困難であるため、収益価格は適用しない。よって自用目的での取引で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、市場動向に特段の変化がないことをも勘案し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した路線商業地である。周辺での大型ショッピングモールの出店、消費者側のネット購入の普及等の影響で、物販系の用途は後退する傾向にある。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地として熟成しており、地域要因の変動はみられない。但し、周辺での大型の商業モールの増加や、ネット通販の普及もあり物販係の用途は影響を受けるものと思われる。

価格決定の理由

比準価格の試算では、比較可能な路線商業地の取引事例を採用し、概ね適切に補修正されている事から、資料及び試算内容の信頼性は高いと判断された。収益価格は概ね妥当な試算結果と判断されるが、需要者は自己使用を考える事業者等であり、収益価格の説得力は限定的である。従って、資料の信頼性並びに市場における説得力の認められる比準価格を標準として、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はみられない。

地域要因の将来予測

中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であり賃貸需要も安定している。景気回復にやや足踏感が見られるが、繁華性の高い商業地に対する需要は底堅く、地価水準も安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

柏駅前の商業地域内は取引が非常に少ないため採用事例は地域格差が大きいものもあるが、柏駅前商業地域内の取引事例を採用し得たことから、比準価格は市場の実態を反映した価格となった。また収益価格は店舗・事務所ビルを想定の上試算しており実証性は高く、駅前商業地は一般的に収益性に着目して価格形成される傾向が強い。以上より両価格の信頼性は同等と考えられるため本件では比準価格及び収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや商業集積性に劣る商業地域であるが、駅に近いためマンション需要も認められる。よって今後は商住混在地域として熟成するものと予測する。

地域要因の将来予測

比較的駅に近い商業地域で、中低層店舗、共同住宅等が混在し、やや商住混在地域的特性を有する。商業集積性は高くないがマンション適地としての人気もあり、当面、地価はやや上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際に取引された市場を反映し、実証性及び精度の高い価格である。本件では取引事例収集の際に同一需給圏内の類似地域から収集したが、各要因項目の比較においては適正に比準でき、信頼性の高い価格となった。収益価格は収支項目に想定要素が多いが、賃料、費用、利回りについて近隣地域の実態を精査したもので、収益不動産には有効である。以上から本件においては比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

現在のところ地域要因に変動は無いが、2016年春に隣接周辺地域の再開発事業が竣工し影響が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、取引事例収集の際に同一需給圏内の類似地域から収集することとなったが、実際に取引された市場を反映し、各要因項目の比較は妥当に行われ、精度の高い価格となった。収益価格は収支項目に想定要素が多いが、賃料、費用、利回りについて近隣地域の実態を精査したもので、収益不動産には有効な価格である。以上から本件では比準価格、収益価格を関連付け、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

柏駅徒歩圏のほぼ熟成した住宅地域であり地域要因に特段の変動は見られない。既存の住宅は画地規模が大きいため細分割しての利用も考えられる。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。柏駅への利便性に優れた住宅地であり需要は安定していることから価格は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域及び周辺地域において代替性のある事例を収集し得た。駅への接近性に優るため共同住宅も見られるが、収益目的での取引は少なく、また投資に見合った賃料が徴収できないことから収益価格は低位となった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的のものが中心である。よって収益価格は参考にとどめ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

柏駅徒歩圏の住宅地域で、利便性と良好な住環境を兼ね備えている。駅前再開発事業が完了したがそれ以外に地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

交通利便性が良好な熟成度の高い既存の住宅地域である。柏市でも人気のある地域で需要に対して供給は少ないことから、売り主は強気である。今後についても競争力を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産は、駅への接近性に優れることから、共同住宅等も見られるが、これは、地主層による有効活用目的のものが多く純粋な収益目的物件は少ない。そのため新規の投資目的の取引はあまりない。従って収益性よりも快適性、利便性を重視する住宅地域であると考えられることから、収益価格は参考に留め、より市場の実態を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

柏駅徒歩圏内の住宅地域である。街路条件がやや劣るものの、市内中心部への接近性及び利便性は良好である。特段、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域においては収益物件の取引は少なく、住環境・生活利便性を重視する自己使用目的の取引が中心である。従って、自用目的での取引で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、最近の経済情勢を反映しやや低めに試算された収益価格を参考に留め、市場分析の結果、市場動向に特段の変化がないことをも勘案し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中高層マンション等が建ち並ぶ地域で、地域要因に大きな変動はない。駅からやや距離があるマンション用地の需要は、やや弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

柏駅から徒歩圏、中高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に大きな変動は見られない。新規物件は建築費高騰の影響から回復できず、採算面から需要が弱い状況にあり、今後も地価は弱含みで推移すると予測。

価格決定の理由

比準価格は大規模画地の事例を中心に採用し市場性を反映した実証性に富む価格である。開発法による価格は、ディベロッパー等の投資採算性に着目した価格である。主な需要者は収益性・採算性に着目しつつ、土地取引の価格水準をも重視するものと思料した。従って、開発法による価格をやや重視し市場性を反映した比準価格を関連付け、低廉に求められた収益価格を参考として鑑定評価額を決定した。なお規範性を有する標準地等がないため、規準は行わなかった。

地域要因

柏駅から徒歩圏内にある住宅地域であり、街路条件等の住環境はやや劣るが、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は住環境・生活利便性等の快適性を中心に地価が形成されている地域である。よって、主に住宅地として自己利用する目的の取引で信頼性のある取引事例を中心に求めた比準価格を採用し、低廉に試算された収益価格は参考に留め、市場分析の結果、市場動向に格別の変化がないことをも勘案し、代表標準地から規準した価格との均衡及び年間の地価の変動率にも留意のうえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

柏駅徒歩圏の住宅地域であるが、地域内の道路が狭く、住環境はやや劣る。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

特に地域要因に変動はなく、当分現状の土地利用状況を維持するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は住環境を重視する自己使用目的の取引が中心である。また最寄り駅からやや距離があり、戸建住宅を中心とする地域で、画地規模から判断して投資採算の見込める賃貸用建物の想定が困難であるため、収益価格は適用しない。よって自用目的での取引で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、市場動向に特段の変化がないことをも勘案し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

柏駅徒歩圏の住宅地域で、利便性と良好な住環境を兼ね備えている。駅前再開発事業が完了したがそれ以外に地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

交通利便性が良好な熟成度の高い既存の住宅地域である。人気のある地域で需要に対して供給は少ないことから、今後についても当面競争力を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産は、駅への接近性に優れることから、共同住宅等も見られるが、地主層による有効活用目的のものが多いと思料され、純粋な収益目的物件は少なく、新規の投資目的の取引はあまりない。従って収益性よりも快適性、利便性を重視する住宅地域であると考えられる。そのため、収益価格は参考に留め、より市場の実態を反映した比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業専用地域に隣接する準工業地域に位置するが、近隣地域内は整然とした住宅地域である。特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は整然とした戸建住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないため、今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、対象地と代替性の認められる取引事例を採用し、規範性の高い価格が求められている。当該地域は最寄駅からやや距離があり新規の賃貸需要を見込むことが困難な地域であり、また対象地の土地面積が小さいことから収益物件としての想定は収支採算面及び利用面等にて現実性に欠けると考えられる。よって収益還元法は適用せず、土地の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。