千葉県柏市千代田１丁目１５４５番１４(柏駅・新柏駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
250,000円
2016年01月01日に行った千葉県柏市千代田１丁目１５４５番１４(千葉県柏市千代田１−２−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を250,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県柏市千代田１丁目１５４５番１４ |
| 住居表示 | 千代田１−２−３４ |
| 価格 | 250,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 柏、800m |
| 地積 | 2,099㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層のマンション等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小澤勝広氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小澤勝広 |
|---|---|
| 価格 | 250,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中高層マンション等が建ち並ぶ地域で、地域要因に大きな変動はない。駅からやや距離があるマンション用地の需要は、やや弱含みに推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 柏駅から徒歩圏、中高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に大きな変動は見られない。新規物件は建築費高騰の影響から回復できず、採算面から需要が弱い状況にあり、今後も地価は弱含みで推移すると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR常磐線、つくばエクスプレス沿線等の各駅から徒歩圏内のマンションが多く存する住宅地域で、市内を中心に隣接市も含まれる。主な需要者は、開発業者等であるが、建築費高騰による販売価格の上昇等により、エンドユーザーが新築物件から中古物件へと流れる傾向も見られ、駅から10分程に位置するマンション用地の需要はやや弱含みで推移している。マンション用地の場合、個別性が強いことから中心価格帯は、見出し難い。 |
| 一般的要因 | 景気の先行き不透明感が続き、個人消費はやや足踏み状態にあるなか、市内住宅地は、交通接近や街路条件の優劣による需要の二極化が顕著である。 |
佐々木栄斗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木栄斗 |
|---|---|
| 価格 | 249,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地は比較的規模の大きいマンション適地である。個別的要因及び格差率判断に変動はない。 |
| 地域要因 | 分譲単価の高騰下、駅近への選別化傾向が進んでいる。駅5分圏を超えた地域で価格訴求が弱い場合、販売期間が長期化する傾向にあると思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅徒歩10分圏のマンション適地である。近年、建築費の高騰が続いており、販売価格の上昇は限界に近づきつつある。より駅近に需要の中心がシフトすると考えられ、相対的に需要は低下傾向になるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR柏駅を軸に駅徒歩圏内または周辺駅の至近において、共同住宅の建築・販売が可能な地域一帯と判定した。需要者は駅至近においては大手、やや離れると準大手や中堅のマンション開発業者となる。近年は建築費の高騰が続いており、それを吸収できる立地条件として、駅近立地である要請がこれまで以上に強まっている。柏駅近辺では、これまで一種坪40∼50万円と言われてきたが、駅から遠い場合等においては相場よりも低くなる可能性がある。 |
| 一般的要因 | 分譲単価には天井感がみられ、建築コストは高止まりしている。一方、販売は厳しく期間が長期化するなど、用地市場にはマイナスの要因がみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8569534 北緯 139度9752691 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県柏市戸張字宿畑１２３３番４千葉県柏市千代田２丁目１５１４番１０９千葉県柏市柏３丁目８４７番１１外千葉県柏市柏字羽黒谷１２９９番１３千葉県柏市東上町８５５番３１外千葉県柏市柏字東谷台６９５番３５外千葉県柏市中央町９５９番８外千葉県柏市十余二字庚塚２７６番２６６千葉県柏市千代田２丁目１５１４番１１９千葉県柏市中央町８１７番１２外千葉県柏市柏２丁目２４番４千葉県柏市若柴字カハサワ２６１番８外
参考：近隣駅の地価相場
柏駅(地価相場 170,500円/㎡)新柏駅(地価相場 135,000円/㎡)北柏駅(地価相場 99,900円/㎡)南柏駅(地価相場 135,000円/㎡)増尾駅(地価相場 107,600円/㎡)豊四季駅(地価相場 103,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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