地域要因

市内においては価格水準の高い地域にあるが、特に変動はない。

地域要因の将来予測

店舗、事務所の賃料を押し上げるほどの要因は見当たらず、現状のまま推移すると予測する。地価水準はやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

収益物件として機関投資家の欲しがる程度の総額を持つ物件は少ないが、1∼2階の店舗、飲食店の賃貸需要は底固い反面、3階以上の事務所としての需要は依然として弱いと思われる。以上より、市場の取引実態と収益性からの市場形成がなされる点を考慮し、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人の通行の多い繁華な地域で、需要は根強いのに比し、売物件は少なく、周辺には金融機関取得の取引価格の高い事例もある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は商業性の類似した表通り沿いの事例は少なく裏地的な繁華性や容積率の劣った事例も採用せざるを得なかった。地域格差はやや大で取引価格の不均衡と相俟って試算値の精度はやや劣るが、調整には周辺地価との均衡に留意した。収益価格は、店舗兼事務所の建築・賃貸を想定したもので収益性の指標の1つである。比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められないが、周辺の店舗賃料は強含みであり、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、市内でも特に繁華性の高い駅前商業地域であり取引の少ない状況であるため、同一需給圏を時系列的にも位置的にも広く解して、やや価格水準に開きのある事例についても幅広く収集し十分な検討を行った。その結果、現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格と対象地の案件に即応した理論的な収益性を考慮した収益価格を十分に関連付けて、さらに、指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR横浜線及び小田急小田原線の交差する駅前商業地で、店舗等の集積度は高く底堅い需要があるが、供給物件は少ない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小田急小田原線及びJR横浜線の駅周辺を中心に、店舗等が集積する繁華性が高い商業地域で、成約取引が極めて少ない。投資採算性を反映した同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引事例から求めた比準価格並びに地域の賃料水準を反映した収益価格は、需要者が費用性及び収益性の観点から購入の意思決定する法人等であることを鑑み、ともに相対的信頼性が高いものと判断し両者を関連付け、市場動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

町田駅裏（南口）の普通商業地域であり、町田駅北口とは熟成度・繁華性に格差がある。地域要因について特別な変動はない

地域要因の将来予測

当該地域は横浜線町田駅に近い中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因について格別の変動はなく、今後も現在の商環境を維持するものと思われる。地価は今後もやや上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は町田駅に近い駅裏の商業地域に属するが、商業地域としての繁華性がやや劣り、収益物件は自己所有や利用を目的とする資産保有目的が中心である。したがって、収益価格の相対的な信頼性は劣るものと判断する。よって、実際の取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

格別な地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心市街地及び近接した地域内の事例から比準した価格と収益性から追求した価格とを求めた。両試算価格とも合理的範囲内において均衡を得ている。補正値幅は過大であるが、許容の範囲と思料する。そこで両試算価格を相互に関連づけながら客観的批判的に再吟味し、かつ各手法の特徴に応じた斟酌を加えた結果、比准価格を標準に収益価格を比較考量するほか、代表標準地の価格との均衡にも留意して当該鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

市役所庁舎に至る幹線沿いで、通行量は年々増加傾向にある。1階店舗の需要は高く、周囲の不動産についても投資需要の高まりが感じられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市内商業地域の取引事例と比準した比準価格には投資採算性が反映し、実証的である。収益価格は当地の賃料水準を反映した理論的な価格で、商業地域では投資の指標となる価格だが、試算過程には想定要素が含まれる。当地は駅に近い商業地域で、需要者は両価格を重視して価格決定する状況を鑑み、比準価格にややウエイトを置き、収益価格を関連付け、昨今の不動産市況を鑑み、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成要因に格別の変動はないが、町田駅への接近性に優れ、稀少性が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、町田駅に比較的近接した各種学校等が混在する商業地域であるが、自己使用目的の需要がより強いことから、本件においては、市場性を反映し、町田駅を最寄り駅とする取引事例から試算した比準価格をやや重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量し、また、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況等も勘案して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、市内でも人気のある熟成度の高い住宅地域であり、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域の周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であって、多数の信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を重視し、収益価格をも関連付けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

相模大野駅徒歩圏に位置する住宅地で、利便性等に優れることから地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変更はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する、相模大野駅徒歩圏の既成住宅地域である。当面は現状の住環境を維持しつつ推移していくものと予測される。利便性を反映して地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

当該地域は、最寄り駅から徒歩圏に位置する利便性の高い住宅地域で、周辺地域には賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益性を重視した取引は少なく、自用目的での取引を中心として土地価格が形成されている。従って実証的で、より説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅へほぼ徒歩圏内に位置しており、土地の需給関係は潜在的に強いことから、地価は概ね上向き状況といえる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、最寄駅からのほぼ徒歩圏内に位置し、低層住宅地域として推移している。地価は微増状況である。

価格決定の理由

近隣、類似地域においては、駅への接近性が良好であり、更には容積率が比較的高い為、収益物件としての共同住宅等もかなり見られている。しかしながら、自用目的での取引が中心であり、取引価格水準により価格形成がなされているのが一般的である。よって、比準価格を標準として、収益価格を参酌することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパートが混在する住宅地域として当面現状を維持するものと予測する。小田急町田駅徒歩圏内であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパートやマンションも見られるが、自用目的の取引が中心の地域で、地価に相応する賃料水準が形成されていないことから、収益価格はやや低く求められた。取引事例比較法の適用においては、環境や規模等において類似する取引事例を中心に比準を行い、市場の実勢を適正に反映する比準価格が求められていることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価は市場動向を反映して横ばいから強含み程度で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が多い住宅地域であり、格別の変動要因は無く、当面の間は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅のほかに賃貸アパート等も散見される住宅地域であり、賃貸需要も認められるものの、個人需要者による自己使用目的での取引が一般的であり、収益性よりも居住の快適性、利便性等の方が重視される地域である。したがって、本件においては現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、理論的な収益性に着目した収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。