地域要因

最近の傾向として低層店舗の需要が強まっている。既存ビルは改修によって医療系テナントの入居が目立っており、空室率が改善している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅近であるが画地規模が大きいため駐車場完備の商業施設に対する需要が強い地域である。空室率の改善や新規出店も見られ、地価動向は、市況の回復を受けてやや上昇傾向と思料する

価格決定の理由

近隣地域と競合する商業地域が限定されるため、取引事例の収集にあたっては市内全域にわたり、価格牽連性のある取引を採用した。収益物件は近隣地域及び周辺の商業地域に多く存在し、支払賃料、一時金等の水準を把握の上、収益価格を試算したが、実質賃料水準が低めに設定されておりやや低位に求められた。したがって比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、不動産市場の動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや遠く、徒歩とバス利用とが混在している。近くに商業施設が多く、また街路や住環境が良好であり、需要は安定している。

地域要因の将来予測

低層住宅、営業所等が混在する住宅地域である。周辺部に店舗などが増加し、利便性が向上してきている。今後も同様に推移すると予測され、地価は上昇傾向を示している。

価格決定の理由

比準価格と収益価格には開差が生じているので検討する。比準価格は、個別的及び地域的に類似性を有し、かつ自己使用目的の取引事例を中心に求められており、信頼性が高い。収益価格は、付近の賃貸建物は旧来の土地所有者が経営するものが多く、全体に家賃水準が低いため、低水準に求められた。これらの検討より、信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格から検討した価格を踏まえ上記の通り決定した。

地域要因

 駅徒歩圏内の住宅地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 駅徒歩圏であるも街路条件がやや劣る低層の住宅地域である。著しい地域要因の変動は認められず経済状況の改善傾向も緩やかであり、暫くは現状どおりにて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 対象標準地周辺は駅徒歩圏であるも街路条件がやや劣る住宅地域であり、収益目的の土地取引は極めて少なく、自己居住目的が取引の中心となっている。住宅地域は、収益性よりも居住の快適性に着目し価格形成され、必然的に収益価格は価格水準に比べ低位となる傾向である。当該事情を踏まえ本件においては、規範性があり市場実態を反映した比準価格を標準に収益価格をも考慮しつつ代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記の通り決定した。

地域要因

柳瀬川沿いの谷地に位置し、住宅地として人気はあまり高くないが、周辺では新築分譲等の供給が見られ、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

 開発適地が残されているため、今後も徐々に住宅地域として熟成していくものと予測する。景気動向や低金利の持続、各種政策効果等により、地価は当面の間概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 少数世帯向けのアパート等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。土地のみでの投資需要はほとんどなく、需要者の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を基準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年沿道型の店舗、飲食店、量販店等の出店が見られる。地価はほぼ底入れした感があり、概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

主要地方道川越所沢線沿いは、従来は住宅や未利用地が多い地域であったが、近年沿道型の飲食店、量販店等の進出が見られ商業性が高まっている。投資需要は安定的に推移しており概ね横ばい傾向と思料する。

価格決定の理由

近隣地域と代替性が認められる商業地域が広域であるため、取引事例の収集にあたっては市内全域にわたり、価格牽連性のある取引を採用した。収益物件は近隣地域及び周辺の商業地域に存在し、支払賃料、一時金等の水準を把握の上、収益価格を試算したが、実質賃料水準が低めに設定されておりやや低位に求められた。したがって比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

未利用地が残る区画整然とした住宅地域である。地域要因に特に大きな変動はなく、今後も次第に宅地化が進行していくするものと推察される。地価動向はほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象地の市場性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。一方、収益価格は、対象地の収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。最寄駅から徒歩圏の住宅地域にあるものの、収益性よりも居住の快適性等が重視され、取引は自用目的の実需が中心である。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便地域で交通利便性が劣るため需要はやや弱いものの、一般的要因の影響を受け地価は僅かながら上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅から遠方に位置する一般住宅地域でより利便性の高い地域と比較して需要は劣るが、特段の変動要因が無いため当分の間現状を維持すると予測する。地価はやや上昇傾向で推移すると見込まれる。

価格決定の理由

当地域は最寄り駅からバス便利用となる交通利便性に劣る住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。アパート等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性は低い。比準価格は中里周辺に位置する類似性の高い取引事例を中心に採用しており実証的である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境良好で需要は安定的だが、分割困難な画地も多く、総額が嵩む為、市場滞留期間が長期化する懸念はある。ただ、上記要因もあって地価は強含み。

地域要因の将来予測

特別な変動要因はなく、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

地域にはアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性或いは利便性を重視しての自己居住目的の取引が殆どである。その為、収益性を反映した収益価格は説得力に欠ける。一方、本件比準価格は、自己居住目的で取引された際の事例に基づくもので、典型的な需要者の購入動機を反映した実証的で説得力を有する価格である。そこで、比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠いものの、居住環境が良好でる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。収益物件はほとんどなく、賃貸市場は形成されていないことから、収益価格の試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、前年価格との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

概ね駅徒歩圏の既成住宅地域であり、地域要因に変動はみられないが、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動要因は見当たらないため、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は戸建住宅地域であり、こうした地域においては、需要者は収益性より居住環境の快適性を重視して取引意思を決定する傾向があることから、収益価格が比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって、本件においては、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として、熟成しつつあり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であり、取引は自己使用目的での売買が中心である。賃貸市場は未成熟であり、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なことから収益還元法の適用は断念した。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、将来動向を考慮し、代表標準地及び周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

区画整理事業が完了し、周りに空地が残るものの徐々に住宅地として熟成していくものと思われる。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は自用目的の取引が中心の住宅地域である。周辺に収益物件がほとんどなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。したがって同一需給圏内の類似地域における取引事例をもとに比準価格を求め、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらには地価動向も考慮しつつ鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

工業地域から住宅地域への移行が進んでいる地域である。最寄り駅から距離があり利便性に難があるため、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

現在は事業所系と住宅系が混在しているが、近年、住宅地域への移行が進行しており、今後もこの傾向は続くものと予測される。地価水準は、ほぼ横ばいで推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は小規模工場や事業所が散見されるものの、供給される宅地は戸建住宅地としてのものがほとんどで、居住の快適性・利便性が重視される傾向がある。また、交通利便性が劣るため、不動産の賃貸収入を目的とした取引は稀であり、比準価格を中心に価格形成がなされているといえる。したがって、収益価格は実証性を有する比準価格との比較において説得力に欠けることから、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

清瀬市北部の最寄駅からやや遠い住宅地域で、地域要因の変動は見られないが、一般的要因の影響を受け地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動要因は見当たらないため、ここ暫くは現状のまま推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

戸建住宅地においては、需要者は収益性より居住環境の快適性を重視する傾向にあることから、収益価格が比準価格より低位となったものと思われる。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格との開差を検証し、周辺の地価動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 駅徒歩圏外の住宅地域であり、周辺の熟成度はいまだ低い。一般的要因の影響で需給はやや回復、取引価格も依然上昇を持続している。

地域要因の将来予測

 最寄駅から徒歩圏外に位置する住宅地域で周辺地域に畑も多くみられるが、現在のところ宅地開発の端緒等特段の変動要因は見られない。当分、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

 戸建住宅主体の地域で居住の快適性・利便性が重視され、主に自己使用目的の住宅取引によって価格が形成される地域であり、市場における取引に基礎を置いて求められる比準価格の規範性は高い。本件においては信頼性のある多数の取引事例を収集しえた比準価格を標準とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、賃貸共同住宅も付近に少数見られるが、投資採算性が劣り価格決定への影響は弱く、収益価格は非適用とした。