埼玉県所沢市東所沢１丁目３番１４(東所沢駅・新秋津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


256,000円

2016年01月01日に行った埼玉県所沢市東所沢１丁目３番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を256,000円/㎡としました。

埼玉県所沢市東所沢１丁目３番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県所沢市東所沢１丁目３番１４
住居表示 
価格256,000円/㎡
交通施設、距離東所沢、200m
地積546㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層店舗ビル、低層店舗が多い駅前の商業地域
前面道路の状況南西20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中美奈子氏による調査レポート

不動産鑑定士田中美奈子
価格255,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最近の傾向として低層店舗の需要が強まっている。既存ビルは改修によって医療系テナントの入居が目立っており、空室率が改善している。
地域要因の将来予測当該地域は駅近であるが画地規模が大きいため駐車場完備の商業施設に対する需要が強い地域である。空室率の改善や新規出店も見られ、地価動向は、市況の回復を受けてやや上昇傾向と思料する
市場の特性同一需給圏は、所沢市のほか周辺市町における鉄道駅周辺に形成された商業地域全般を圏域と把握する。需要者としては、地縁性を有する地元企業等が事業目的あるいは投資目的で取得することが多い。近隣地域及び周辺では、低層店舗を中心に新規資本の参入も見られ、徐々に商業集積性を高めつつある。経済金融環境の好転を受け、既存ビルの改修等も見られ、テナント空室率が改善するなど回復傾向にある。
一般的要因金融緩和、財政出動等の景気刺激策が継続され、円安、株高、デフレ解消等が期待される。不動産に対する投資需要も概ね堅調が維持された。

竹本朗氏による調査レポート

不動産鑑定士竹本朗
価格257,000円/㎡
個別的要因画地の形状が整形で、規模も標準的なことから選好性は高い。
地域要因最寄駅に比較的近く、駅前商業地として発展段階であることから、今後の商業地としての発展が期待できる。
地域要因の将来予測当地域は東所沢駅への通勤客及び近隣住民等の客層が中心の商業地域であり、商業背後地は比較的狭い範囲であるが、繁華性等の要因に変動はなく現状を維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線及び西武線沿線で、概ね所沢市及び東京都を含む周辺市町の商業地域。需要者の中心は地元又は地元に地縁がある事業者であるが、近年は全国に店舗展開している事業者の需要も見込まれる。土地は500㎡前後で1億円∼1億5千万円程度である。
一般的要因景気が緩やかに回復しつつある中、近年までの不動産価格の下落で、取引利回りは改善しており、商業地の地価は横ばい又は小幅な上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7960093
北緯 139度5127646

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東所沢駅(地価相場 161,000円/㎡)新秋津駅(地価相場 175,000円/㎡)清瀬駅(地価相場 223,000円/㎡)所沢駅(地価相場 164,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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