埼玉県所沢市上新井２丁目１９番１５(東所沢駅・新秋津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


134,000円

2016年01月01日に行った埼玉県所沢市上新井２丁目１９番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を134,000円/㎡としました。

埼玉県所沢市上新井２丁目１９番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県所沢市上新井２丁目１９番１５
住居表示 
価格134,000円/㎡
交通施設、距離西所沢、1,100m
地積103㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本晃嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士山本晃嗣
価格133,000円/㎡
個別的要因 価格形成に影響を及ぼす様な個別的要因の変動はない。
地域要因 駅徒歩圏内の住宅地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測 駅徒歩圏であるも街路条件がやや劣る低層の住宅地域である。著しい地域要因の変動は認められず経済状況の改善傾向も緩やかであり、暫くは現状どおりにて推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね西武線沿線で所沢市を中心とした住宅地の圏域である。需要者の中心は所沢市居住者と推定される。街路条件がやや劣るも割安感があり住宅地需要は認められる。宅地供給は、空地、畑からの転用が主であり大規模開発等は見当たらない。土地は、概ね100㎡程度で1200万円∼1600万円程度、新築の戸建住宅は敷地100㎡前後、建物延床100㎡前後で2600万円∼3000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因 景気状況は、新興国の景気下振れ、業種別による2極化傾向等のリスクを抱えながらも緩やかな回復傾向継続中であるが、弱含みである。

貫井正之氏による調査レポート

不動産鑑定士貫井正之
価格134,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因はない。
地域要因特別な地域要因はない。
地域要因の将来予測当該地域は従来から低層住宅地として成熟している。今後も地域要因に大きな変化・変動はなく現状とほぼ同様に推移するものと思われる。地価ほぼ横ばいで推移するものと予測する。。
市場の特性同一需給圏は西武線沿線で概ね所沢市及び東京都を含む周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者である。近隣地域及び周辺には空地も見られ新規の宅地供給も見られる。市場における中心的価格帯は土地100㎡で1，400万円前後、新築戸建は3，000万円前後である。
一般的要因景気は先行きが不透明であるものの概ね横ばいで推移しているといえる。消費者マインドの一部持ち直も見られるが十分ではない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7952287
北緯 139度5043292

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東所沢駅(地価相場 161,000円/㎡)新秋津駅(地価相場 175,000円/㎡)清瀬駅(地価相場 223,000円/㎡)所沢駅(地価相場 164,000円/㎡)航空公園駅(地価相場 205,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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