地域要因

日暮里駅前再開発事業が完了し、地域の繁華性は増した。その後、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は日暮里駅前の商業地域に位置し、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定されるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

常磐線が上野東京ライナーにより品川駅まで延伸した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は日暮里駅周辺の事例又は隣接区内駅前商業地の事例等から求めたもので、比準価格は変動する地価動向を適切に示している。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格である。対象標準地の地域を考慮して本件では比準価格重視して収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

マンションが増えつつある地域であるが、この1年間では地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

駅には比較的近いが店舗の賃貸は一般的ではなく、ワンルームからファミリータイプまでの共同住宅の賃貸のほうが多くみられる。賃貸市場としての熟成度は比較的高い。よって取引事例に基づく比準価格と賃貸による収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

重要な変動はない。「谷中銀座」に近く「よみせ通り」に位置する旧来からの近隣商業地域であり、景気動向に伴い地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変化はなく、「よみせ通り」沿いに中低層の小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ地域として、従来の地域要因が維持されるものと予測する。地価は上昇基調である。

価格決定の理由

標準地は、「よみせ通り」沿いに小売店舗及び飲食店舗等が混在する近隣商業地域に属する。比準価格は、標準地が位置する谷中及び上野桜木等に位置する5事例を採用し得られた価格であり、市場の実態を反映している。収益価格は店舗兼共同住宅の建築を想定し、収益性を基礎に得られた価格であるが想定要因が含まれる。よって、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都内有数の繊維問屋街で、駅からも近く需要は堅調に推移している。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

日暮里中央通り沿いの商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する地域は、店舗事務所ビル等の収益物件のほか、自用の店舗併用住宅等も混在した商業地域であるため、規範性の高い事例を中心に試算され、取引市場における実勢を反映した比準価格に、収益性に着目して求めた収益価格を関連付け、単価と総額との関連に留意し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性良好な混在住宅地域で用途の多様性を有する。地域要因に目立った変動はない。

地域要因の将来予測

住宅、事務所、作業所等が混在する地域であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は容積率400％で住宅のほか、事務所や作業所等も混在するものの、地域内の土地利用は自己使用目的が中心である。また、比準価格は類似性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼性は高い。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前再開発の工事が完了した。急激な地域要因の変化はみられないものの、環境の変化に対する期待感は高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は都道沿いに店舗、中高層マンションが混在する商業地域で用途の多様性を有する。これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価格と、賃貸収益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来から閑静な生活利便性、快適性が良好な成熟した住宅地域であり、住環境に優位性を持っているため地価は上昇傾向が持続している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅等が見られる地域であるが、戸建住宅用地の細分化が進む傾向にある中でも需要は維持されており、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は閑静な戸建住宅地域にあり、標準地規模の収益目的取引は相対的に少なく、自己使用としての取引が多く、収益性よりも居住の快適性、生活・交通利便性等が重視される地域で、収益性を重視した取引が中心の地域ではない。以上より谷中、千駄木エリアの事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ブランド力を有する千駄木地区の優良住宅地域で需要は底堅く、地価上昇は継続している。

地域要因の将来予測

需要は底堅く、熟成した優良住宅地として今後も推移していくものと予測されるが、周辺では敷地規模の大きい住宅地は細分化される傾向が認められる。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目した価格で取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益性に着目した価格で収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められているが、主たる需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視する傾向にあり収益価格は低位となった。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、マンション需要が旺盛な地域であることから、今後は住宅用途として、より高度利用が進むものと予測される。

価格決定の理由

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、標準地と要因比較可能な多数の信頼性を有する取引事例を収集しえた。また、マンション開発業者による投資採算性を反映した開発法による価格も適切に算定しえた。市場需要者の属性を考慮すると、開発法による価格の相対的規範性は高いと判断される。よって、本件では開発法による価格を重視しつつ比準価格を関連づけ、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地の細分化に伴い、総額との関係から土地価格が高値で取引されている。

地域要因の将来予測

地域要因について特段の変動が認められないため、今後も低層住宅地域を維持していくものと思料する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模の住宅地が多くみられる区画整然とした住宅地域である。比準価格は、代替競争関係が成立する類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、共同住宅を想定して求めたものの、対象標準地規模での賃貸需要はやや弱い。需要者は、自用目的での取引が中心と判断されるため、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は区内南部に位置し、一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが、事業用地としての取引は少なく、自用目的での取引が中心である。賃貸マンション等の収益物件も見受けられるが、市場性を反映した比準価格に比して収益価格の規範性は劣ると思料する。したがって比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からブランド力のある生活利便性、快適性が良好な成熟した住宅地域であり、住環境に優位性を持っており地価は上昇傾向が持続している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い地域であるが、戸建住宅用地の細分化が進む傾向にある中でもブランド力は維持されており、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は閑静な戸建住宅地域にあり、標準地規模の収益目的取引は相対的に少なく、自己使用としての取引が多く、収益性よりも居住の快適性、生活・交通利便性等が重視される地域で、収益性を重視した取引が中心の地域ではない。以上より上野桜木エリアの事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

文京区北東部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模の一般住宅が多いが、比較的グレードの高いアパートや、賃貸マンションも見られる地域である。居住の快適性を重視した住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。