地域要因

顧客流出等で商況が低迷する中心部の既存商店街で、業務系の需要は減少傾向にあるが、共同住宅等住居系の土地利用が増加、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

商況は大型商業施設等への顧客流出で停滞気味であり、業務系の需要は減少傾向が続くが、震災後は共同住宅等住居系の土地利用が増加しており、今後暫くは住宅用地としての需要増が下支えとなって行くものと予測する。

価格決定の理由

中心部の既存商業地域にあり、地域内には自用の店舗等が大半を占めている。商況低迷を反映して、賃貸市場はやや不活発で、賃料水準も不安定で低水準に止まっているため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、代替競争関係が認められる信頼性の高い取引事例から広域的に検討して求められたもので、市場の実勢を反映している。よって、比準価格を重視し、更に収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い区画整然とした住宅地域であり、JR「名取」駅から徒歩圏で、利便性も高く、需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

新興の住宅地との競合が認められるものの、利便性並びに居住環境が良好な当該地域の需要は旺盛である。移転需要は終息したとみられるが、一般需要は堅調で、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

品等・利便性の良い区画整理済みの住宅地域であり、周辺にはアパート等の収益物件もみられるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために収益価格はやや低位に試算された。快適性・利便性を重視する住宅地域であり、市場では類似不動産の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR名取駅への利便性に優れ、供給が少なく、希少性があり、需要は上昇傾向のまま推移している。

地域要因の将来予測

駅前再開発事業は工事が始まっているが、直接の影響はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、震災後5年を経て民間アパートは過剰傾向にあり、収益価格は低位に算出された。一方、類似地域において信頼性ある取引事例を収集しえた。快適性を重視する住宅地域であり、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新旧沿道関連の施設地が進出・退出が顕著で、収益性がやや向上している。

地域要因の将来予測

 顧客誘引施設が少なく、新規出店も稀な路線商業地域。住宅が介在して商況は低いが、JR名取駅に近く、利便性を背景に共同住宅用地としての需要も見込まれる。地価は住宅地価格との比較の中で当面は横ばい傾向。

価格決定の理由

 比準価格は商況が回復傾向または持ち直しつつある取引市場で成立した取引事例から求めたもので、実証性が高い。収益価格はテナントの入替えや閉鎖・撤退が交錯する賃貸借市場で形成された賃料に基づいており、土地価格に見合う賃料が形成されにくい情勢が反映され、低位となった。本件では、取引市場の実態を反映する比準価格の信頼性が高いと認め、比準価格を重視し収益価格を関連づけて価格を調整し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型SCに顧客が吸引される傾向にあるが、当該地域の収益性はやや回復傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は豊富な取引事例から選択した事例に基づき試算したもので、現実の市場を適切に反映している妥当な価格と認められる。一方、収益価格については、当該地域が賃貸用店舗等が殆どない、自用の店舗等が大半の地域で、賃料水準として適正なものが見いだしにくい状況にあることから、相対的に信頼性が劣るものと判断される。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としての品等は高いとは言えないが、郊外型大型店に近い等、利便性に恵まれ、割安感もあるため、住宅需要は今度も安定的に推移する見込み。

地域要因の将来予測

昭和50年代に区画整理が行われているが、農地が残存し、低層貸家が多いことが地域的特徴となる。高級感は乏しいが、競合他地域と比べ地価水準に割安感を残すことが選好され、地価上昇傾向は暫く続く見込み。

価格決定の理由

周辺では低層貸家の数が多いが、投資効率が劣り事業採算性は見込み難い。また、土地残余法適用の際に低層アパートを想定したが、アパート経営も建築単価高騰、賃貸需要微減の影響により収益性は悪化し、収益価格は低位に試算された。よって今日、住宅需要者が主な買手候補者であることを勘案し、自用目的の事例に基づく比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討にも踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定。

地域要因

市街地北端に近いが、仙台市にも近いことが評価されて住宅需要は堅調に推移。生活利便性が高いため、今後も選好性の高い状態が続く見通しである。

地域要因の将来予測

郊外型の大規模商業施設が徒歩圏内となる住環境良好な住宅地域となり、競合他地域と比べて地価水準に値頃感も認められるため、不動産需要は堅調に推移し、当面は緩やかな地価上昇が継続する見込みである。

価格決定の理由

周辺ではアパート等の混在度合いが高いが、建築単価高止まりの影響に加え、賃貸需要が若干減退しているため、収益性は悪化し収益価格は低位に試算された。他方、対象標準地は品等良好な住宅地域に属するため、今日、居住の快適性を重視するエンドユーザーが主たる需要者層を形成している。よって、需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討にも踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定。

地域要因

利便性が良好であるため、選好性・市場性が優れ、地価は上昇しつつある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域で、バイパスを介して杜せきのした地区に近接し、同地区内の大規模商業施設や最寄り駅は徒歩圏内であり、利便性が優るため地価は上昇傾向にあり、当該傾向は当分持続するものと予測する。

価格決定の理由

利便性が良く、アパート等の収益物件も散在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当該地域は居住の快適性が重視される住宅地域であって収益性が求められる地域ではなく、かつ不動産取引も収益性を基準として行われる地域ではないので、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も確認できる比準価格を鑑定評価額と決定した。

地域要因

名取市中心部に位置する住宅地域であり、利便性が優れるため、住宅需要は堅調である。都市計画道路の開通も目前となり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性、居住環境に優れた住宅地域であり、周辺住宅地との競合があるものの、需要は底堅く推移している。都市計画道路の開通も目前（平成29年3月予定）となり、地価は今後も上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパートも立地しているが、規模が本件標準地程度の画地の場合、市場での価格形成に影響のある取引は自用目的での取引であり、収益性が考慮されることは少ないと判断されるので、本件では収益価格は参考に止め、取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺のSC開店で生活利便性が向上している。仙台市太白区中田地区の住宅地に隣接して競争関係にあり、需要者の選好性が増している。

地域要因の将来予測

 国道・JR駅・商業施設等の利便性が比較的良好であり、市中心部「増田」地区での住宅地の供給不足や仙台市太白区中田地区の地価上昇が波及してきており、地域の地価は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 取引事例から試算した比準価格は取引市場の実態を反映して妥当な水準にある。地域内はアパートが比較的多いので収益価格も試算したが、土地価格に見合う合理的な賃料水準が形成されてないため比準価格より低くなった。地域は快適性を求める自用住宅地の取引が多いので、本件では収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの価格均衡を検証の上で比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性が良好であるため、選好性・市場性が優れ、地価は上昇しつつある。

地域要因の将来予測

住宅地域としての熟成度はやや低いものの、大規模商業施設隣接の住宅地域であり、利便性の良さと宅地需要の増大により地価は上昇傾向にあり、当該傾向は暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内には利便性の良さからアパート等の収益物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域であって収益性が求められる地域ではなく、かつ不動産取引も収益性を基準として行われる地域ではないので、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も確認できる比準価格を鑑定評価額と決定した。

地域要因

開発時期は古いが、市中心部に比較的近いため一定の需要がある。敷地規模が相対的に広いため細分化して建売分譲を行う業者からの需要も多い。

地域要因の将来予測

開発時期が古いため後発住宅団地に比し競争力が劣る面もあるが、名取市中心部に比較的近いこともあり、一次需要者や敷地を細分化する建売業者の需要が認めれ、地価当面上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地周辺にはアパート等も立地しているものの、地域内の土地利用は戸建住宅がほとんどである。また、新たに土地を取得して収益物件を建築しても、投資に見合う賃料の獲得は困難と判断さため益還元法は適用しなかった。市場での価格形成に影響のある取引は自用の戸建住宅建設目的での取引であり本件では信頼性の高い取引事例を収集し得た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅及び大型商業施設等への接近性が良好な区画整理済のな住宅地域で、区画整然とした地域内の旺盛な住宅地需要は底堅く堅調に推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅及び大型商業施設等生活利便施設への接近性は比較的良好で、区画整然とした新興住宅地域である。格別な変動要因はなく、当分の間現状維持と予測。需要は根強く堅調で増加傾向にあり、地価は上昇基調にある。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、事業収支の観点等から共同住宅を想定することが非現実的であるため、賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であること等から、実際の取引形態は全般的に自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近接する市街化区域の影響や、震災復興関連の土地需要の影響もあり、地価は横ばいから若干の上昇傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

市街化区域に近接する比較的小規模な農家住宅の多い住宅地域で、地域内の既成一般住宅に近接する市街化区域の影響も認められる。「復興工業団地」にも近接し、地価は当面、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

農家住宅が多数を占め、地域内にアパート等の収益物件は皆無であり、取引はほぼ自己使用目的での取引に限られる。賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、市場の実勢を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。