地域要因

古くからの商業地域であるが郊外の大型店舗への顧客流出があり、衰退化の傾向もやや見られる。

地域要因の将来予測

既成商業地域であるが郊外の大型店舗への顧客流出があり、繁華性が増していく要因は見当たらず、衰退化の傾向がやや見られるものと予測する。地価は横ばい基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗等の建物が中心になっている。建築費は上昇しており賃貸市場は成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心市街地に近い利便性はあるが、街路幅員、配置等のマイナス条件により需要改善の動きは鈍い。

地域要因の将来予測

商業用途は閉鎖・空家化が見られ、今後緩やかに住宅地域へ移行していくと予測される。地価は長期下落傾向による価格水準の低下や中心地に近い利便性もあり、横ばい状態にある。

価格決定の理由

同一需給圏内での宅地取引が堅調な中、多数の最新の取引事例から信頼性の高い比準価格が求められた。標準地周辺にアパート等の収益物件も多少見られるが、地域を構成する画地は小規模で駐車スペースの確保等地域の需要に見合う賃貸物件の想定は現実的ではないので、収益価格は試算しない。需給圏の住宅需要の動向や、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を以って、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの商業地域で、近代的な中高層ビルと旧来からの低層木造建築物とが混在しているが、近年、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

商業施設にマンション等も混在している繁華街の既成商業地域であり、今後も暫くは現状を維持してゆくものと予測される。商業地の地価は現在安定しているが、今後の動向は不透明である。

価格決定の理由

本来収益性が重視されるべき商業地域であるが、更地に貸ビル等の収益物件を建築する動きはほとんど見られず、また、投下資本に見合った賃料も徴収されていない。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の大型店舗への顧客流出があり、衰退化の傾向もやや見られ、土地の需要も停滞している。

地域要因の将来予測

古くからの商業地域であるが郊外の大型店舗への顧客流出があり、繁華性が増していく要因は見当たらず、衰退化の傾向がやや見られるものと予測する。地価は横ばい基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗・店舗併用住宅などの建物が中心になっている。建築費は上昇しており賃貸市場は成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昨年神明通り商店街の古いアーケードが撤去され、H28年末までに新しいものに建て替えられる予定である。

地域要因の将来予測

大型店撤退等の影響により、神明通り商店街も変化を余儀なくされているが、今後も会津地方の中心商業地域として、現状を維持してゆくものと予測される。商業地の地価は現在安定しているが、今後は不透明である。

価格決定の理由

本来収益性が重視されるべき商業地域であるが、更地に貸ビル等の収益物件を建築する動きはほとんど見られず、また、投下資本に見合った賃料も徴収されていない。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心駅に近い利便性はあるが、居住者の高齢化の進行も進みつつあり、空家、空地も見られる。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏にある利便性から底堅い需要が期待される。一方、古家も多く居住世帯の高齢化が見られ、当面現状を維持して推移すると予測される。地価は概ね横ばいで推移していると考えられる。

価格決定の理由

同一需給圏内での宅地取引が堅調な中、多数の最新の取引事例から信頼性の高い比準価格が求められた。標準地周辺にはアパート等の収益物件も多少見られるが、地域を構成する画地は小規模で駐車スペースの確保等、地域の需要に見合う賃貸物件の想定は現実的ではないので、収益価格は試算しない。需給圏の住宅需要の動向や、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を以って、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心商業地や病院、教育施設等との交通接近性に優る利便性の良い住宅地域であるが、住宅地として熟成しており、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

利便性の良好な市街地の住宅地域として、今後も現状を維持してゆくものと予測される。地価は現在上昇傾向にあるが、今後はピークアウトにより安定化してゆくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、投下資本に見合った賃料は徴収されておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

いまだ農地が残存する住宅地域であるが、近年目立った宅地開発は見られず、変動要因は特にない。

地域要因の将来予測

昭和60年頃開発された近郊の普通住宅地域で、今後も暫くは現状を維持してゆくものと予測される。地価は現在上昇傾向にあるが、今後はピークアウトにより安定化してゆくものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく賃貸用建物の想定が困難であること、及び収益性は重視されない住宅地であることから、収益価格は求めなかった。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、会津若松市内の住宅地の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性に恵まれた住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

諸官庁に近く生活利便性が良好な市中心部の住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因は認められないことから、現状を維持すると予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅が中心の住宅地域であるほか、取引も自用目的が主である。また、標準地の規模も小さく、共同住宅を想定することは現実的ではないため、収益価格は試算しない。居住の快適性をより重視し、自己使用目的での取引が中心となる戸建住宅市場では、現実の市場で発生した取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、比準価格を採用し、当該標準地の前年価格との均衡を考慮のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内中心地の飲食店街として集積度が高く競争力程度が維持されている。

地域要因の将来予測

観光中心地から外れるが、周辺には市役所・県出先機関等の公的機関のほかビジネスホテル等も見られ、当面現状を維持して推移すると予測する。長期間の地価下落から住宅地と同水準となり、地価は横ばい状態にある。

価格決定の理由

上記の通り新規投資には不透明感があり、飲食店の経営にも不安定感が残る。また依然空き室も見られ、収益価格は低位に求められた。反面、地価水準の低下と繁華街の一角に位置する希少性や資産価値に着目した取得も見られることも考慮し、信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外の大型店舗への顧客流出があり、衰退化の傾向もやや見られ、住宅地需要はあるものの商業地の競争力は低下している。

地域要因の将来予測

郊外の大型店舗への顧客流出があり、繁華性が増していく要因は見当たらず、住宅地域化の傾向が続くものと予測する。地価は上昇基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗・店舗併用住宅などの建物が中心で一般住宅も見られる。建築費は上昇しており賃貸市場は成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

間口が狭く奥行の長い画地条件等により、需要は停滞している。

地域要因の将来予測

中心市街地の一角に位置する利便性の良い住宅地域として推移すると予測される。間口の狭く奥行きの長い画地条件が有効利用の支障となりやすく、需要活性化には結びつきにくい。地価は横ばいで推移すると考えられる。

価格決定の理由

同一需給圏内での宅地取引が堅調な中、多数の新しい取引事例から信頼性の高い比準価格が求められた。近隣地域を形成するのは主に戸建住宅であり、アパート等の収益物件は地主供給が多く、土地価格に見合う賃貸市場が未成熟で収益価格は低位に求められた。快適性を重視する住宅地であるので、戸建住宅を目的として求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域であり、利便性が劣るため需要は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域で、自用の建物がほとんどであり、賃貸市場は成立しておらず、適正な賃料を見出すことは困難であるため収益価格は試算できなかった。よって対象標準地の市場性を適正に反映している比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業施設に近く利便性の良好な既成住宅地域であり、需要は堅調で、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にアパ−ト等の収益物件も見られるが、一般住宅・店舗等が混在する地域であり、土地取引は自用目的で行われる場合が多く、地価は周辺の取引価格により判断される傾向が強い。建築費が高止まりしており土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。