熊本県熊本市中央区出水４丁目２３７番１１(商業高校前駅・新水前寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,900円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区出水４丁目２３７番１１(熊本県熊本市中央区出水４−２３−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,900円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区出水４丁目２３７番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区出水４丁目２３７番１１
住居表示出水４−２３−２９
価格78,900円/㎡
交通施設、距離新水前寺、2,000m
地積197㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西浦良一氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦良一
価格78,800円/㎡
個別的要因格別の変動要因はなく、震災による地割れ等の被害も認められない。
地域要因近隣地域は、江津湖周辺に形成された住環境の良好な既成住宅地域。住宅地の取引は震災前の水準に戻りつつあるが、地価水準はやや弱含んでいる。
地域要因の将来予測 当該地域は、市郊外の江津湖周辺に形成された居住環境が良好な住宅地域。震災後、周辺人口は増加率は縮小するも依然増加傾向にあるものの、地価は当分間、やや弱含みの上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、出水、江津地区等から成る熊本市郊外の江津湖周辺に存する既成住宅地の圏域。需要者層は同市中心部に通勤するサラリーマン世帯等の二次取得者層が中心である。周辺は雇用状況等の改善を背景に、中小規模の開発分譲等、住宅地需要は高く強含みで推移していたが、震災後の市場停滞等の影響から、やや弱含んでいる。土地は200㎡で1，500∼1，600万円程度、新築戸建物件は3，000万円程度が市場における中心価格帯である。
一般的要因熊本市は雇用状況、個人消費等の改善を背景に、宅地市場は活況を呈していたが、熊本地震の発災後、市場は様子見状態となり停滞を余儀なくされた。

戸取憲正氏による調査レポート

不動産鑑定士戸取憲正
価格79,000円/㎡
個別的要因格別の要因変動はなく、代替競争不動産との比較における優劣及び競争力の程度が需給に与える影響は特にない。
地域要因地域要因に格別の変化はない。利便性の良好な閑静な住宅地域であり、低金利政策等を背景に、土地需要は安定的に推移している。
地域要因の将来予測出水地区は人気のエリアであり、土地需要は概ね堅調である。当分の間は、低金利や減税等の各種政策を背景に、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本市中心部から南東部を中心とする住宅地域と判定した。需要者は自用での居住を目的とした個人が中心である。需要の中心となる価格帯は画地規模によりばらつきがあるが、一般的に土地が1，500万円程度、新築の戸建物件は3，000万円程度と判断される。閑静な住宅地域で比較的利便性の良好な地域であり、歴史的低水準の住宅ローン金利を背景に、土地需要は安定的に推移するものと判断する。
一般的要因新設住宅着工は増加傾向にあり、熊本地震の影響は限定的である。中央区の人口は微増傾向にあって、低金利等を背景に不動産投資需要は高い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7792502
北緯 130度7341455

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)南熊本駅(地価相場 79,900円/㎡)動植物園入口駅(地価相場 82,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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