熊本県熊本市中央区神水１丁目３６９番(商業高校前駅・健軍校前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


92,400円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区神水１丁目３６９番(熊本県熊本市中央区神水１−３４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,400円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区神水１丁目３６９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区神水１丁目３６９番
住居表示神水１−３４−２
価格92,400円/㎡
交通施設、距離水前寺、2,400m
地積278㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井貞人氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井貞人
価格92,500円/㎡
個別的要因特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。
地域要因人気の高い市東部の住宅地域で、利便性、住環境も良好なことから地価は上昇傾向にある。熊本地震による直接的被害は殆ど認められない。
地域要因の将来予測人気の高い熊本市東部の住宅地域で金融緩和や地価の値ごろ感等を受けた需要の回復が認められる。このため地価は今後も上昇傾向で推移する可能性が高いと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に熊本市中央区から東区にかけての住環境良好な住宅地域と判定した。需要者の大半は自己利用の居住用建物建設を目的とした個人と判断される。景気低迷、需給ギャップ等による価格調整も一巡し、地価は反転上昇しつつある。土地は80坪程度で総額2，500万円前後が需要の中心と見込まれる。成熟した住宅地域であり、新規宅地分譲は近時殆ど見られず、希少性が指摘される。
一般的要因大胆な金融緩和や景気喚起策のほか震災に対する公共投資、復興需要の顕在化等により、県内景気は回復基調にあり不動産需要は堅調に推移している。

村坂亮氏による調査レポート

不動産鑑定士村坂亮
価格92,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因震災の被害は相対的に軽微である。住環境等に優れ、人気エリアであることから需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと判断される。
地域要因の将来予測熊本市の東部に位置する住宅地域である。震災の被害は相対的に軽微であり、住環境等に優れ、人気エリアであることから土地取引件数等も多く、需要は堅調であり、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本市中央区から東区に位置する住環境が良好な住宅地域であると判定した。熊本市中央区及び東区の居住者が需要の中心である。人気エリアであることから、相当程度の取引が認められ、需要は堅調であり、今後も地価は上昇傾向で推移するものと判断される。需要の中心となる価格帯は土地総額で2，000万円∼2，5000万円前後が多いものと判断される。なお、震災の被害は相対的に軽微であったものと判断される。
一般的要因平成28年熊本地震に起因した供給面の正常化と復興需要が相俟って、中期的には徐々に回復傾向に向かうことが期待される。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7854996
北緯 130度745917

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市小島下町字南菖蒲谷１５９６番熊本県熊本市湖東町４０番５熊本県熊本市健軍２丁目２６０番熊本県熊本市江津２丁目４５５番１熊本県熊本市錦ヶ丘１６１番熊本県熊本市東区湖東３丁目６番熊本県熊本市東区尾ノ上１丁目２４番熊本県熊本市東区湖東２丁目２１０番熊本県熊本市東区健軍２丁目２６０番熊本県熊本市琴平本町１５４９番２１熊本県熊本市水前寺６丁目７１０番熊本県熊本市中央区水前寺６丁目１２４番外熊本県熊本市中央区水前寺公園３８６番２外

参考：近隣駅の地価相場

商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)動植物園入口駅(地価相場 82,000円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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