熊本県熊本市中央区水前寺２丁目３２５番(水前寺駅・新水前寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


132,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区水前寺２丁目３２５番(熊本県熊本市中央区水前寺２−７−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を132,000円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区水前寺２丁目３２５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区水前寺２丁目３２５番
住居表示水前寺２−７−１２
価格132,000円/㎡
交通施設、距離水前寺、600m
地積231㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松嶋忍氏による調査レポート

不動産鑑定士松嶋忍
価格132,000円/㎡
個別的要因東道路で日照、通風等居住の快適性がやや優れ、選好性が増している。
地域要因市のほぼ中央部に位置する、上品等の住宅地域である。近年の地価下落による値頃感等のため、需要の回復傾向が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は、市のほぼ中央部に位置する中規模一般住宅のほか共同住宅等も見られる閑静な上品等の既成住宅地域である。特段の変動要因も認められず、現在の利用状態で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、当市のほぼ中央部・水前寺・大江地区等の中規模住宅地域である。需要者は、熊本市及びその周辺の市町に居住する1次取得者が大半を占めると推定される。近年の地価下落に伴う値頃感等により需要は回復傾向と判断される。価格については、土地は2，700∼3，200万円程度・新築の戸建物件は5，500万円程度の物件が需要の中心を占めると判断される。
一般的要因熊本市の経済は、供給面の制約緩和や復興需要の一部顕在化により幾分和らいできているが、観光面等では厳しい状況が続いている。

菊川耕思氏による調査レポート

不動産鑑定士菊川耕思
価格132,000円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、接面道路方位が東であること以外に特筆すべき優劣はない。
地域要因居住環境が良好な住宅地域であるため安定的な土地需要が存することや地価の値頃感等から、土地価格はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、戸建住宅を中心とする居住環境が良好な住宅地域である。従来からの名声のある高級住宅地域であり、安定的な土地需要を有すること等から、土地価格はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、水前寺2丁目の住宅地域を中心にその周辺部に広がる住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む熊本市の勤労者世帯層等が中心である。従来からの名声のある高級住宅地域であること等から高値取引も散見される等、取引規模・総額にバラツキがあるため需要の中心となる明確な価格帯は見いだせないものの、土地総額で2500万円∼3500万円程度の物件が需要の中心と判断される。
一般的要因熊本市中央区における熊本地震による影響は比較的少なく、熊本市中心部近郊や人気エリア等を中心に土地需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7937405
北緯 130度7339118

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市水前寺２丁目２５６番熊本県熊本市水前寺５丁目４６６番熊本県熊本市神水町字北窪５４１番６の一部熊本県熊本市水前寺５丁目９１番熊本県熊本市水前寺５丁目３６８番１熊本県熊本市中央区水前寺３丁目９３番外熊本県熊本市中央区水前寺５丁目３６８番１熊本県熊本市中央区水前寺１丁目１７０番２熊本県熊本市中央区水前寺５丁目２９８番

参考：近隣駅の地価相場

水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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