熊本県熊本市東区下江津１丁目３１番４４(商業高校前駅・健軍校前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,100円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区下江津１丁目３１番４４(熊本県熊本市東区下江津１−１１−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,100円/㎡としました。

熊本県熊本市東区下江津１丁目３１番４４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市東区下江津１丁目３１番４４
住居表示下江津１−１１−７
価格64,100円/㎡
交通施設、距離新水前寺、3,200m
地積174㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本隆志氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆志
価格64,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因隣接するセイラタウンの整備開発が進み、利便施設の進出も目立っている。画図小校区内人口も増加しており、今後の地価動向も安定傾向にある。
地域要因の将来予測当地域は熊本市南部の既成住宅地域で、近年、県道熊本空港線の整備により利便施設が増加しており、かつ居住環境も良好であることから、地価水準は安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、国道57号以南の江津地区、セイラタウンを除く下江津地区、画図東地区等の既成住宅地域である。中心的な需要者は熊本市中心部に通勤する標準的な給与所得者層である。当地域は県道熊本空港線の整備による利便性の増加とともに需要が比較的堅調である。取引の価格帯は、更地で1，000万∼1，300万円程度、新築建売で3，000万円程度が中心となっている。
一般的要因東区の人口は横ばいから微減傾向となったが、住宅需要は底堅く、土地取引は概ね堅調に推移している。

伊牟田徹氏による調査レポート

不動産鑑定士伊牟田徹
価格64,000円/㎡
個別的要因周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。
地域要因隣接する大型分譲住宅団地周辺の利便施設の充実等から、居住環境は改善されつつあったが、地震による需要減は否めず、地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測隣接する大型分譲団地の整備に伴い、周辺環境が改善されエリア的に需要が高まりから地価は若干の上昇傾向にあったが、熊本地震の影響を受け、需要はやや減少しており、地価は横這い傾向を強めていくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として下江津地区、画図町周辺の住宅地域である。需要の中心は、熊本市内及びその周辺に居住する40代前後のエンドユーザー等が考えられる。周辺環境が改善されエリア的に需要が高まっているが、地震の影響は否めず、地価は概ね横這い傾向にある。土地は1，000万円∼1，500万円、新築の戸建物件では3，000万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因当区は、熊本地震の震源地である益城町に隣接しており、大きな被害を受けた地域もあり、相対的な被害の程度は大きく、地震後人口は減少している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7731979
北緯 130度7396008

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市画図町所島字無田口１９番２熊本県熊本市湖東町４０番５熊本県熊本市長嶺南７丁目１５４５番熊本県熊本市江津２丁目４５５番１熊本県熊本市画図町大字下江津字北十九３３１番２８熊本県熊本市東区湖東３丁目６番熊本県熊本市東区下江津８丁目３番９熊本県熊本市東区湖東２丁目２１０番熊本県熊本市中央区出水４丁目２３７番１１

参考：近隣駅の地価相場

商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)動植物園入口駅(地価相場 82,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)南熊本駅(地価相場 79,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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