熊本県熊本市東区湖東２丁目２１０番(健軍校前駅・動植物園入口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


80,600円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区湖東２丁目２１０番(熊本県熊本市東区湖東２−２５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,600円/㎡としました。

熊本県熊本市東区湖東２丁目２１０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市東区湖東２丁目２１０番
住居表示湖東２−２５−３
価格80,600円/㎡
交通施設、距離新水前寺、3,000m
地積363㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

馬渕信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士馬渕信一郎
価格80,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした閑静な住宅地域で中心部へのアクセスに優れ、生活利便性が高い。市民病院の移転の影響が懸念されるが、住宅需要は底堅い。
地域要因の将来予測熊本市中心部への接近性に優れ、利便性が高く、閑静な住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持すると思量する。当該地域の住宅需要は堅調であり、地価は今後も安定的に推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、湖東、健軍などの熊本市南東部に位置する住宅地域である。需要者は、熊本市在住の比較的所得水準の高い世帯が中心となる。当該地域は、市民病院の移転など不透明な要因もあるが、利便性が高く、熟成度の高い住宅地域であることから需給動向は安定している。土地の取引価格帯は画地規模により異なるが、2500万円前後が需要の中心となる。
一般的要因東区の人口動態をみると、熊本地震以降、転出が転入を上回っており、区の人口は微減傾向にあるが、湖東では、転出等の動きは少ない。

宮本隆志氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆志
価格80,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便施設への接近性に優れた立地で、都心への通勤手段も多様であり、また、熊本地震による被災建物も見受けられず、地価水準は安定傾向である。
地域要因の将来予測当地域は熊本市東部の既成住宅地域で、市電電停に隣接し、各種利便施設への接近性が良好で、地価水準は安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は湖東・健軍地区を中心とした健軍小学校区内の既存住宅地域である。中心的な需要者は熊本市に地縁を有する富裕層又は不動産開発業者である。江津湖に隣接し、市電まで徒歩圏内の立地であり、住環境と利便性を合わせ持ち需給は安定しているものの、市民病院の移転による利便性低下が懸念される状況である。更地で2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因東区の人口は横ばいから微減傾向となったが、住宅需要は底堅く、土地取引は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7778642
北緯 130度7466198

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市小島下町字南菖蒲谷１５９６番熊本県熊本市湖東町４０番５熊本県熊本市健軍２丁目２６０番熊本県熊本市江津２丁目４５５番１熊本県熊本市東区湖東３丁目６番熊本県熊本市東区下江津１丁目３１番４４熊本県熊本市東区健軍２丁目２６０番熊本県熊本市琴平本町１５４９番２１熊本県熊本市中央区神水１丁目３６９番

参考：近隣駅の地価相場

健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)動植物園入口駅(地価相場 82,000円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)南熊本駅(地価相場 79,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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