熊本県熊本市中央区国府本町４６３番１１(南熊本駅・新水前寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
71,100円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区国府本町４６３番１１(熊本県熊本市中央区国府本町１２−５１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市中央区国府本町４６３番１１ |
| 住居表示 | 国府本町１２−５１ |
| 価格 | 71,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南熊本、1,800m |
| 地積 | 180㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中西信久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中西信久 |
|---|---|
| 価格 | 71,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 生活の利便性に比較的恵まれた区画整然とした閑静な既成住宅地域であり、値頃感から需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 生活の利便性に比較的恵まれた既成の一般住宅地域である。周辺の大江、水前寺地区等と比べ値頃感があるため宅地取引が比較的活発に行われており、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中央区国府本町・国府・出水等の新旧住宅地域。需要者の中心は中央区の居住者であるが、他区部や周辺地域からの転入も見られる。大江や水前寺地区での好調な宅地需要が波及し、また、生活の利便性に比較的恵まれた値頃感がある住宅地域であり、周辺では取引が比較的活発に行われている。土地は180㎡程度で1300万円程度、新築戸建物件は3000万円程度が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内景気は熊本地震により一時停滞していたが、復興需要の顕在化により回復に転じており、利便性の比較的良好な住宅地の需要は堅調である。 |
藤井貞人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤井貞人 |
|---|---|
| 価格 | 71,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。 |
| 地域要因 | 熊本市中心市街地に位置する優良物件の先行的な需要回復が周辺地域へ波及しており、値ごろ感もあり需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に格別の変動はないが、利便性の高い住宅地域で金融緩和や地価の値ごろ感などを受けた需要の回復傾向が指摘される。地価は今後、上昇傾向で堅調に推移する可能性が高いと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主に熊本市中央部から南東部に位置する既存住宅地域一円で、需要者の大半は自己利用の居住用建物建設を目的とした個人と判断される。宅地需要減少により地価は全般的に弱含みで推移してきたが、近時価格調整も一巡し反転傾向を強めている。土地は概ね55坪前後で総額1，300万円程度が取引の中心と見込まれる。近年は総額を抑えるため小規模画地を中心とした中小規模開発の宅地分譲も散見される。 |
| 一般的要因 | 大胆な金融緩和や景気喚起策のほか震災に対する公共投資、復興需要の顕在化等により、県内景気は回復基調にあり不動産需要は堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7844886 北緯 130度7231431 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
南熊本駅(地価相場 79,900円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)平成駅(地価相場 75,000円/㎡)九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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