熊本県熊本市中央区国府２丁目３８番(新水前寺駅・水前寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


79,900円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区国府２丁目３８番(熊本県熊本市中央区国府２−４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,900円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区国府２丁目３８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区国府２丁目３８番
住居表示国府２−４−２
価格79,900円/㎡
交通施設、距離新水前寺、800m
地積211㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西川毅彦氏による調査レポート

不動産鑑定士西川毅彦
価格80,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動要因はない。
地域要因電車通り背後の住宅地域で、街路条件がやや劣るために地価水準は低目である。戸建住宅の密集する地域であり、大規模な住宅地の開発余地は小さい。
地域要因の将来予測電車通りに近い住宅地で、都心への時間距離は良好なものがあり、幅員4mの入り組んだ道路条件がネックとなっていたが、住宅地として見直されてきている。尚、熊本地震の影響は軽微であった。
市場の特性同一需給圏は電車通りの南西部とJR豊肥本線の南東部、狭隘な市道等が入り組んだ住宅密集地域一帯である。需要者は市内の給与所得者層と認められ、分譲マンションの新規供給はない。住宅密集地域であるため住宅地の新規供給は限られており、分譲価格自体はやや高めとなっている。通常の取引価格帯は小画地で1000万円前後、標準的画地で1500万円前後となっている。
一般的要因県内の景気は緩やかな回復基調にあり、有効求人倍率も高水準を維持している。又、熊本地震の復興需要により持家等の建築着工戸数が増加している。

藤井貞人氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井貞人
価格79,800円/㎡
個別的要因特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。
地域要因熊本市中心市街地に位置する優良物件の先行的な需要回復が周辺地域へ波及しており、値ごろ感もあり需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はないが、利便性の高い住宅地域で金融緩和や地価の値ごろ感などを受けた需要の回復傾向が指摘される。地価は今後、上昇傾向で堅調に推移する可能性が高いと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として熊本市中央部から南東部の住宅地域一円で、需要者の大半は自己利用の居住用建物建設を目的とした個人と判断される。需給ギャップにより地価は全般的に弱含みで推移してきたが、近時価格調整も一巡し反転傾向にある。土地は概ね60坪前後で1，700万円程度が取引の中心と見込まれる。近年は総額を抑えた小規模画地による宅地分譲も散見される。
一般的要因大胆な金融緩和や景気喚起策のほか震災に対する公共投資、復興需要の顕在化等により、県内景気は回復基調にあり不動産需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7893437
北緯 130度726965

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)南熊本駅(地価相場 79,900円/㎡)九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)平成駅(地価相場 75,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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