熊本県熊本市中央区水前寺５丁目２９８番(水前寺駅・新水前寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


124,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区水前寺５丁目２９８番(熊本県熊本市中央区水前寺５−２１−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区水前寺５丁目２９８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区水前寺５丁目２９８番
住居表示水前寺５−２１−２５
価格124,000円/㎡
交通施設、距離水前寺、1,000m
地積1,238㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石山博氏による調査レポート

不動産鑑定士石山博
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、間口が長く土地利用効率が優ること等が、代替競争不動産との比較における競争力を高めている。
地域要因熊本地震により新たな断層の存在等も顕在化したが、局地的であり、立地性による相対的希少性や低金利等を背景に需要は概ね堅調。
地域要因の将来予測ブランド力を有する高級住宅地域で、規模が大きい画地が多く、富裕層、マンション開発業者等を中心に人気が高い。相対的希少性等から需要の競合が指摘され、取引価格は高値で推移する等、地価は上昇傾向を継続。
市場の特性同一需給圏は、熊本市中心部から東部に至る圏域で、特に京町、新屋敷、大江、水前寺地区等の高品等の住宅地域との代替競争関係が強い。需要の中心は熊本市居住の富裕層やマンション開発業者等と判断され、坪単価38∼45万円程度の取引が中心である。規模が大きい画地が多く、快適性・利便性共に高くブランド力を有する地域であることから、一旦市場にでると需要が競合し、高値での取引も多い等取引価格の上昇傾向が指摘される。
一般的要因中央区内の住宅地については、熊本地震による被害の程度が低い地域が多く、マンション適地に対する地震による需要の低下等は殆ど見受けられない。

中西信久氏による調査レポート

不動産鑑定士中西信久
価格124,000円/㎡
個別的要因マンション適地であり、規模が大きく総額が張ることの減価は必要ない。
地域要因富裕層が多い高級住宅地域であり、潜在的な流入圧力が強く、市場滞留期間も短い。地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測居住環境に優れた従来から名声のある高級住宅地域である。富裕層を中心に需要は堅調であり、高値の取引も行われている。マンション適地の需要も多い。今後も地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、居住環境に優れた中央区水前寺・大江・新屋敷・京町等の高級及びそれに準ずる住宅地域。需要者は熊本市の富裕層が中心である。従来から名声のある地域であり人気が高く、売買に際して市場滞留期間は短く、周辺地域では県外業者によるマンション建設も多く見られる。300㎡程度の画地は4000万円程度であるが、新築マンションの価格はファミリータイプ80㎡程度で3500万円程度が取引の中心である。
一般的要因県内景気は熊本地震により一時停滞していたが、復興需要の顕在化により回復に転じており、高級住宅地の需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7940739
北緯 130度7382305

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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