熊本県熊本市中央区水前寺公園３８６番２外(新水前寺駅・水前寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


98,700円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区水前寺公園３８６番２外(熊本県熊本市中央区水前寺公園２７−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を98,700円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区水前寺公園３８６番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区水前寺公園３８６番２外
住居表示水前寺公園２７−１８
価格98,700円/㎡
交通施設、距離水前寺、1,300m
地積249㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が多い既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西浦良一氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦良一
価格98,300円/㎡
個別的要因格別の変動要因はなく、震災による地割れ等の被害も認められない。
地域要因近隣地域は、県庁周辺に形成された住環境の良好な既成住宅地域。宅地取引は震災前の水準に戻りつつあり、やや弱含んでいるが依然上昇基調にある。
地域要因の将来予測 地域周辺は県庁等公共施設が立地し、震災後も周辺人口は依然増加傾向にあり、立地条件等住環境の良さ等から住宅地需要は高めで推移しているが、地価は当分の間、やや弱含みの上昇傾向を維持するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、水前寺地区等を中心とした熊本市中心部に比較的近い既成住宅地の圏域である。需要者層は熊本市中心部に通勤するサラリーマン世帯等の二次取得者層が中心である。周辺は雇用状況等の改善を背景とした住宅地需要が高く強含みで推移していたが、震災後の市場停滞等の影響も一部残り、やや弱含んでいる。土地は200㎡で2，000万円程度、新築戸建物件は4，000万円程度が市場における中心価格帯である。
一般的要因熊本市は雇用状況、個人消費等の改善を背景に、宅地市場は活況を呈していたが、熊本地震の発災後、市場は様子見状態となり停滞を余儀なくされた。

菊川耕思氏による調査レポート

不動産鑑定士菊川耕思
価格99,000円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、接面道路方位が南であるため、日照・通風等の居住環境の面でやや優っている。
地域要因居住環境が比較的良好な住宅地域であるため安定的な土地需要が存することや地価の値頃感等から、土地価格はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、戸建住宅を中心にアパート等が介在する住宅地域である。居住環境が比較的良好な住宅地域であり、土地需要が比較的安定した地域であること等から、土地価格はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、水前寺地区の住宅地域を中心にその周辺部に広がる住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む熊本市の勤労者世帯層等が中心である。居住環境が比較的良好な住宅地域であること等から土地取引等は比較的多く見られ、土地総額で2000万円∼3000万円程度の物件が需要の中心と判断されるものの、取引規模・総額にバラツキがあるため需要の中心となる明確な価格帯は見いだせない。
一般的要因熊本市中央区における熊本地震による影響は比較的少なく、熊本市中心部近郊や人気エリア等を中心に土地需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7906686
北緯 130度7382451

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市龍田３丁目２５３１番２１０熊本県熊本市水前寺２丁目２５６番熊本県熊本市水前寺５丁目１５６番熊本県熊本市水前寺５丁目４６６番熊本県熊本市神水町字北窪５４１番６の一部熊本県熊本市琴平本町１５４９番２１熊本県熊本市水前寺５丁目９１番熊本県熊本市水前寺４丁目６３９番熊本県熊本市水前寺６丁目７１０番熊本県熊本市出水１丁目８８番１熊本県熊本市水前寺３丁目９３番外熊本県熊本市水前寺５丁目３６８番１熊本県熊本市中央区出水１丁目８８番１熊本県熊本市中央区国府１丁目５３５番外熊本県熊本市中央区水前寺３丁目９３番外熊本県熊本市中央区水前寺５丁目３６８番１熊本県熊本市中央区水前寺６丁目１２４番外熊本県熊本市中央区水前寺４丁目６３９番熊本県熊本市中央区水前寺５丁目２９８番熊本県熊本市中央区水前寺２丁目３２５番熊本県熊本市中央区神水１丁目３６９番

参考：近隣駅の地価相場

新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)南熊本駅(地価相場 79,900円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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