東京都西東京市東伏見３丁目６２５番１８(東伏見駅・武蔵関駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


363,000円

2017年01月01日に行った東京都西東京市東伏見３丁目６２５番１８(東京都西東京市東伏見３−２−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を363,000円/㎡としました。

東京都西東京市東伏見３丁目６２５番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都西東京市東伏見３丁目６２５番１８
住居表示東伏見３−２−１９
価格363,000円/㎡
交通施設、距離東伏見、220m
地積396㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三木隆氏による調査レポート

不動産鑑定士三木隆
価格363,000円/㎡
個別的要因画地規模が大きいため、需要者は高額所得者に限定されるが、環境は良好で競争力は高位に推移している。個別的要因の変動はない。
地域要因市内では最も価格水準が高めの住宅地であり、居住環境が優れているが、近年相続に伴い分割される画地も見られる。
地域要因の将来予測地域要因に特別に変動はなく、当面は現状のまま推移するものと考えられる。規模の大きい画地が多いが住環境は良好であり、潜在的な需要は根強い。
市場の特性同一需給圏は西武沿線で練馬区、西東京市及び小平市に存する駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者はこれらの地域の居住者を中心に都心等への通勤者が大半を占める。駅に近く、規模の大きい敷地が多い閑静な住宅地のため人気は高いが、供給が少ないため取引は少ない。新築の戸建住宅では120㎡程度の敷地で5500万円∼6000万円程度の値がつくものと考えられる。
一般的要因西東京市の人口は微増傾向にあり、高齢化も進行している。取引価格は上昇傾向で推移している。

髙坂哲男氏による調査レポート

不動産鑑定士髙坂哲男
価格363,000円/㎡
個別的要因画地条件等に変化はなく、個別的要因による変動は認められない。
地域要因駅に近い閑静な住宅地域であり、比較的大きい規模の画地が多い。地域要因に大きな変化はない。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ低層住宅地域として熟成しており、今後も当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西武新宿線及び池袋線沿線で、概ね西東京市・小平市・東久留米市の圏域に存する駅から徒歩圏内の住宅地域である。比較的規模の大きい画地が多いことから、需要者は買換え等が中心である。最寄駅に近く、利便性・住環境に優れており、需要はあるものの、既成市街地であり供給は少ない。土地単価は、120万円／坪程度である。
一般的要因西東京市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は東京都全体とほぼ同じで微増傾向にある。都市計画道路調布保谷線の交通開放が完了した。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7274968
北緯 139度5654679

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東伏見駅(地価相場 302,000円/㎡)武蔵関駅(地価相場 346,500円/㎡)西武柳沢駅(地価相場 281,000円/㎡)保谷駅(地価相場 252,000円/㎡)上石神井駅(地価相場 359,000円/㎡)田無駅(地価相場 279,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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