東京都練馬区石神井台４丁目１２０７番２３(上石神井駅・武蔵関駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


336,000円

2017年01月01日に行った東京都練馬区石神井台４丁目１２０７番２３(東京都練馬区石神井台４−１５−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を336,000円/㎡としました。

東京都練馬区石神井台４丁目１２０７番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都練馬区石神井台４丁目１２０７番２３
住居表示石神井台４−１５−８
価格336,000円/㎡
交通施設、距離上石神井、1,100m
地積110㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

須藤裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士須藤裕之
価格335,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因最寄駅までやや距離があるが、急行停車駅であり、宅地需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。地域要因に変動は見られない。
地域要因の将来予測上石神井駅より徒歩圏内の閑静な住宅地域であり、空地も散見されるが、底堅い宅地需要により宅地化が進行するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として西武新宿線、西武池袋線沿線で練馬区内及び隣接市区の圏域に存する住宅地域である。需要者は区内を中心に周辺市区に居住する一次取得者や買換取得者層が中心である。最寄駅への接近性はやや劣るものの閑静な住環境が維持されている既成住宅地域で、宅地開発も進み、需要は概ね安定している。需要者の中心価格帯は土地価格が画地規模100㎡前後で3∼4千万円台、新築戸建住宅で4∼5千万円台である。
一般的要因海外経済の不確実性等、先行きに不透明感はあるが、景気は緩やかな回復基調にある。練馬区内の人口や土地取引件数は増加傾向にある。

木内かをり氏による調査レポート

不動産鑑定士木内かをり
価格336,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からは徒歩圏内であるがやや距離があり、駅近くの地域に比較して競争力に劣る。地域要因に大きな変化はない。
地域要因の将来予測空き地部分については宅地化が進行し、画地規模の大きい土地は細分化が進むものと予測される。地価は、当面の間は緩やかな上昇傾向が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、西武池袋線及び西武新宿線沿線の練馬区及び隣接区内の住宅地である。需要者は同一需給圏内や多摩地区に居住する一次取得者及び買い換えによる取得者が中心である。近隣地域は急行停車駅の上石神井駅が最寄駅であるが、やや距離があり、大幅な地価上昇には至っていない。中心価格帯は、土地価格が画地規模100㎡∼120㎡程度で総額3千万円台、新築戸建住宅は、総額4千万円台∼5千万円台前半である。
一般的要因練馬区内の土地取引件数は増加傾向が持続している。都中心区の地価上昇が外周区にも波及し、区内の住宅地及び商業地の地価は上昇幅が拡大した。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7332579
北緯 139度5868246

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上石神井駅(地価相場 359,000円/㎡)武蔵関駅(地価相場 346,500円/㎡)大泉学園駅(地価相場 308,000円/㎡)上井草駅(地価相場 378,500円/㎡)東伏見駅(地価相場 302,000円/㎡)保谷駅(地価相場 252,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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