東京都練馬区上石神井１丁目３８８番３９(上石神井駅・上井草駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


359,000円

2017年01月01日に行った東京都練馬区上石神井１丁目３８８番３９(東京都練馬区上石神井１−３０−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を359,000円/㎡としました。

東京都練馬区上石神井１丁目３８８番３９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都練馬区上石神井１丁目３８８番３９
住居表示上石神井１−３０−２４
価格359,000円/㎡
交通施設、距離上石神井、520m
地積185㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模な一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況東4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹永理英氏による調査レポート

不動産鑑定士竹永理英
価格359,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因西武新宿線沿線の閑静な既成住宅地として需要は堅調であり、需給は安定している。画地の小規模化が進んでいるほか地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測既成の戸建住宅地域として成熟しており、当該環境に影響を与える特段の要因もないことから、現状の地域性を保って推移するものと思料する。需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に練馬区南西部における西武池袋線、西武新宿線沿いの住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、練馬区内及び周辺市区内の居住者であり、供給は宅地分譲及び建売住宅販売が中心である。戸建住宅敷地としての土地取引は50坪程度のもので6千万円前後が概ねのボリュームゾーンであるが、近年では敷地の小規模化が進んでおり、建物価格込での総額を抑えた動きのほか、戸建開発素地としての分割利用を目的とした取引も見受けられる。
一般的要因金融資本市場の変動の影響や、海外景気動向等のリスクによる不確実性は残るものの、概ね緩やかな景気回復傾向が期待される。

木村修氏による調査レポート

不動産鑑定士木村修
価格359,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内にあり、住宅需要は比較的安定しており、地価は堅調に推移している。
地域要因の将来予測中小規模の戸建住宅が多い普通住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内にあり、住環境が比較的良好な住宅地であり、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、練馬区の住宅地域のうち西武新宿線及び西武池袋線各駅から徒歩圏の一般住宅地域。需要者の中心は、練馬区及び隣接市区に居住する一次取得者が中心である。最寄駅から徒歩圏にあり、比較的に良好な住環境を形成しており住宅需要は堅調な地域である。需要の中心価格帯は、土地50坪程度で土地値6000万円前後である。近年は土地値上昇に伴い細分割して総額を抑えた建売住宅の販売が多くなってきている。
一般的要因消費税増税先送り、住宅ローン減税、金融緩和政策などの影響により、引き続き緩やかな地価上昇局面にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7238758
北緯 139度5891192

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上石神井駅(地価相場 359,000円/㎡)上井草駅(地価相場 378,500円/㎡)武蔵関駅(地価相場 346,500円/㎡)井荻駅(地価相場 412,000円/㎡)東伏見駅(地価相場 302,000円/㎡)西荻窪駅(地価相場 586,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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