茨城県牛久市牛久町字大流３１３７番１７(牛久駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,200円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市牛久町字大流３１３７番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,200円/㎡としました。

茨城県牛久市牛久町字大流３１３７番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市牛久町字大流３１３７番１７
住居表示 
価格39,200円/㎡
交通施設、距離牛久、850m
地積187㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格39,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模等も標準的であることや、画地北東で道路に接していること等から、若干競争力が優ると思量する。
地域要因牛久駅の南西方に位置する新興住宅地域である。小売店舗の進出もみられるなど利便性の向上が認められ、熟成が進んでいる。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域であり、住環境は比較的良好な地域である。また付近にスーパーマーケットが開店したことにより利便性が上昇するなど、住宅地域として熟成が進んでいる。
市場の特性同一需給圏は、牛久市内を中心とし周辺市町に位置する、比較的新しい住宅地域と判定した。需要者は30∼40歳代で、都心方面へ通勤する者による一次取得が中心である。ひたち野うしく駅周辺の開発により競合する住宅地域が増加し、地域間競争が続いている。中心価格帯は総額で土地で800万円以下、建物込みで2，500万円程度が多く、価格水準に大きな変動はみられない。付近では市道の工事が行われる等、更なる利便性の向上が期待される。
一般的要因人口は増加傾向にあるものの、高齢化も進行している。また市内外において比較的優良な宅地の供給が相次いでおり、地域間競争が続いている。

増田潤志氏による調査レポート

不動産鑑定士増田潤志
価格39,100円/㎡
個別的要因地域内において概ね標準的な競争力を有す。個別的要因の変動は特に見受けられない。
地域要因生活利便性は向上しているが、新興の大型開発分譲団地との比較で市場競争力が劣るため、下げ止まりに至っていない。
地域要因の将来予測周辺幹線道路が整備され、さらに大型スーパーが進出したことから生活利便性は向上しており、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏をJR常磐線を最寄り駅とする牛久市内を中心とする普通住宅地域と把握。需要者の中心は市内若しくは近隣に居住あるいは出身の30∼40代前半の一次取得者等が大半を占める。国道6号線西側の地域にあっては、大型スーパーの進出、周辺道路の整備等により、利便性が高まりつつあるが、新興の大型開発分譲団地との比較で市場競争力が劣るため、地価は依然として弱含みで推移。中心価格帯は、土地総額で7百万円程度、新築戸建で2千万円台前半。
一般的要因ひたち野うしく駅周辺の熟成に伴い人口は増加傾向にあるが、牛久駅勢圏の地価は微減傾向継続で下げ止まりには至っていない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9689622
北緯 140度1336674

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県稲敷郡牛久町岡見字天神臺１４４６番１茨城県稲敷郡牛久町牛久字南裏２５０１番４茨城県稲敷郡牛久町大字牛久字富士山３４７５番２４茨城県稲敷郡牛久町柏田字二階畑２７７８番茨城県稲敷郡牛久町大字牛久字籠田５９６番２２４茨城県稲敷郡牛久町田宮字薬師２５２番４茨城県稲敷郡牛久町猪子字原９９２番１６４茨城県稲敷郡牛久町大字女化７０５番茨城県稲敷郡牛久町猪子字原９９２番１６４茨城県稲敷郡牛久町大字柏田字河原代原３６０７番７７茨城県稲敷郡牛久町柏田字壱番山２８７６番茨城県稲敷郡牛久町田宮字清水１６２番２外茨城県稲敷郡牛久町大字柏田字権現山上地１７１６番９２茨城県牛久市柏田町字河原代原３６０８番３９８茨城県牛久市上柏田３丁目６６番２茨城県牛久市南１丁目３３番２２茨城県牛久市田宮町字新山１０７１番３４茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７茨城県牛久市牛久町字南裏２５０１番７茨城県牛久市田宮町字古堂４４８番茨城県牛久市中央５丁目１７番１４茨城県牛久市柏田町字七軒１０３８番４茨城県牛久市東猯穴町字おかは１１１２番２茨城県牛久市田宮町字木瀬４６６番５２茨城県牛久市南５丁目２６番９茨城県牛久市中央５丁目２０番９茨城県牛久市中央５丁目１１番４

参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード