茨城県牛久市刈谷町１丁目１２６番(牛久駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
38,900円
2017年01月01日に行った茨城県牛久市刈谷町１丁目１２６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県牛久市刈谷町１丁目１２６番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 38,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 牛久、1,400m |
| 地積 | 221㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
五木田裕一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 五木田裕一 |
|---|---|
| 価格 | 38,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。画地規模等も標準的であることや、画地東で道路に接していること等から、やや競争力が優ると思量する。 |
| 地域要因 | 牛久駅の西方に位置する新興住宅地域である。駅にも比較的近く良好な住環境を保持している。地域要因変化もなく、安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 比較的牛久駅に近い住宅地域である。環境良好な住宅地域として熟成が進んでいる。地域要因に特段の変化もないことから、当面現状のまま推移するものと思量する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、牛久市内を中心とし周辺市町に位置する、比較的新しい住宅地域と判定した。需要者は30∼40歳代で、都心方面へ通勤する者による一次取得が中心である。市内ではひたち野うしく地区をはじめ、環境良好な住宅地域との競合が継続している。中心価格帯は総額では土地で900万円、建物込みで2，350万円程度が上限で、価格水準に大きな変動はみられない。スーパーマーケット開店や市道の工事が進められるなど、更なる熟成が期待される。 |
| 一般的要因 | 人口は増加傾向にあるものの、高齢化も進行している。また市内外で比較的優良な宅地の供給が相次いで行われ、地域間競争が激しい。 |
安智範氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 安智範 |
|---|---|
| 価格 | 38,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変化はない。 |
| 地域要因 | 一定の利便性を有しつつ、ひたち野地区等の競合物件と比べ地価が安価であるため総額を抑えたい需要者からの需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域として熟成しており標準的使用は今後も現状を維持するものと予測する。周辺にスーパーが出店し、利便性の向上による需要の回復が期待され、地価は安定化しつつあると思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は牛久市内の戸建住宅を中心とする住宅地域と判定した。需要者は市内に居住する30∼40代の一次取得者が中心である。ひたち野うしく駅周辺の新興住宅地等が競合となるが、継続した地価下落により値頃感が出始め、購入総額を抑えたい需要者から一定の需要が認められる。需要の中心価格帯は土地が200㎡程度で800万円∼900万円、新築の戸建物件で2，400万円程度である。 |
| 一般的要因 | 牛久市の人口は増加傾向で推移している。土地取引件数は概ね横ばいで推移しており、一部で需要回復の動きもみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度974778 北緯 140度1273177 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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