茨城県牛久市南７丁目８番２(牛久駅・佐貫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,800円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市南７丁目８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,800円/㎡としました。

茨城県牛久市南７丁目８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市南７丁目８番２
住居表示 
価格39,800円/㎡
交通施設、距離牛久、1,400m
地積142㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格39,800円/㎡
個別的要因特段の変動はない。
地域要因新興の分譲住宅団地と比べるとやや競争力に劣るが、駅徒歩可能エリアで利便性も比較的良好であるため、地価の下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測区画整然とした戸建住宅中心の低層住宅地として熟成しており今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は牛久市及びその隣接市町における住宅地域の圏域で、対象標準地は区画整然とした在来の造成団地と特に強い代替関係が成立する。需要者は牛久市及び近郊の居住者が中心である。都心への通勤の便が比較的良いため、圏外からの転入者も期待できるが、新興性に欠けるため、ひたち野うしく駅周辺の住宅地に比して相対的に競争力が劣る。土地のみで5∼8百万円程度、土地建物総額で2∼2．5千万円程度が需要の中心となる価格帯と見られる。
一般的要因市内人口は増加傾向にあり、市内各所で道路整備も進んでおり、土地価格も概ね下落幅縮小傾向にある。住環境の良好な地域では地価上昇も見られた。

佐野俊夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐野俊夫
価格39,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性及び環境も相対的に良いが、昨今の市況を反映して地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測既存の住宅地で比較的需要は安定した地域ではあるが、市況の低迷により地価はやや弱含みの傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は都心通勤圏内のJR常磐線沿線の既成住宅地域である。需要者の中心は圏内に居住する30∼40才代の一次取得者が中心であり、同市内及びつくば市からの居住者が多い。当地域の需要は底堅かったが、昨今の優良宅地の供給過剰による需給ギャップが顕在化し、近年は若干弱含み傾向にある。需要の中心は総額で土地は500∼700万円、新築戸建は2000∼2500万円前後である。
一般的要因市内でも市況は異なっており、総じて国道6号西側の市況が若干弱い一方、ひたち野うしく駅周辺の需要は底堅い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9646935
北緯 140度142375

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県稲敷郡牛久町岡見字天神臺１４４６番１茨城県稲敷郡牛久町大字牛久字富士山３４７５番２４茨城県稲敷郡牛久町柏田字二階畑２７７８番茨城県稲敷郡牛久町大字牛久字上町１８３番８茨城県稲敷郡牛久町大字牛久字籠田５９６番２２４茨城県稲敷郡牛久町田宮字薬師２５２番４茨城県稲敷郡牛久町猪子字原９９２番１６４茨城県稲敷郡牛久町大字女化７０５番茨城県稲敷郡牛久町猪子字原９９２番１６４茨城県稲敷郡牛久町大字柏田字河原代原３６０７番７７茨城県稲敷郡牛久町柏田字壱番山２８７６番茨城県稲敷郡牛久町田宮字清水１６２番２外茨城県稲敷郡牛久町大字柏田字権現山上地１７１６番９２茨城県牛久市柏田町字河原代原３６０８番３９８茨城県牛久市上柏田３丁目６６番２茨城県牛久市南１丁目３３番２２茨城県牛久市田宮町字新山１０７１番３４茨城県牛久市神谷２丁目４７番１１茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７茨城県牛久市さくら台２丁目３３番５茨城県牛久市牛久町字南裏２５０１番７茨城県牛久市田宮町字古堂４４８番茨城県牛久市中央５丁目１７番１４茨城県牛久市柏田町字七軒１０３８番４茨城県牛久市東猯穴町字おかは１１１２番２茨城県牛久市田宮町字木瀬４６６番５２茨城県牛久市南５丁目２６番９茨城県牛久市中央５丁目２０番９茨城県牛久市中央５丁目１１番４

参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)佐貫駅(地価相場 31,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード