茨城県牛久市神谷１丁目３６番２５(牛久駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,200円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市神谷１丁目３６番２５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,200円/㎡としました。

茨城県牛久市神谷１丁目３６番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市神谷１丁目３６番２５
住居表示 
価格40,200円/㎡
交通施設、距離牛久、1,300m
地積145㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木和貴氏による調査レポート

不動産鑑定士植木和貴
価格40,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型スーパー徒歩圏で利便性は高いが、画地規模が小さいため、競争力低下状態は続いている。
地域要因の将来予測駅・スーパー等に近い利便性が良い地域のため、戸建住宅、アパート混在地としての住環境は当面変わらないものと予測する。景気は回復傾向にあるため、今後地価は安定化に向かうものと予想する。
市場の特性同一需給圏は牛久市及び周辺市町の比較的利便性が高い中・小規模住宅地である。需要者は上記同一需給圏内の30∼40代の一次取得者及び住み替えが中心である。不動産市況は回復傾向にあるが、周辺の宅地供給が多い状態は続いていて、新規分譲地に需要が集まりやすいため、在来住宅地の需要は回復途上である。土地は40∼50坪程度で500万円∼700万円程度、新築戸建物件については2000万円台前半の物件が主流である。
一般的要因①市内人口は増加傾向、都市計画道路等は事業進行中。②ひたち野うしく地区での宅地供給は継続中。③さくら台地区にスーパーマーケット開店。

佐野俊夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐野俊夫
価格40,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因牛久駅の南東方に位置する住宅地域。街路及び交通・接近条件がやや劣り、地価は弱含みにある。
地域要因の将来予測戸建住宅が多い区画整然とした住宅地域。新規分譲地域との間で競合がみられるため需要は弱含みであり、地価はやや下落傾向にあると思料する。
市場の特性同一需給圏は牛久市及び周辺自治体の住宅地域で、概ねJR常磐線「牛久」駅勢圏に存する地域一円。需要者は30∼40才代の同一需給圏内の一次取得者が中心である。周辺地区での宅地供給が多い状態は続いており、当該地域への需要は低迷した状況にある。土地は150㎡程度で600万円程度、中古戸建物件については1000∼1500万円の物件が多くみられる。
一般的要因市内でも市況は異なっており、総じて国道6号西側の市況が若干弱い一方、ひたち野うしく駅周辺の需要は底堅い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9721512
北緯 140度1520572

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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