茨城県牛久市南１丁目５番６(牛久駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,500円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市南１丁目５番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,500円/㎡としました。

茨城県牛久市南１丁目５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市南１丁目５番６
住居表示 
価格55,500円/㎡
交通施設、距離牛久、400m
地積158㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート、店舗もある住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格55,400円/㎡
個別的要因特段の変動はない。
地域要因駅接近性等の利便性に優る住宅地域であるが、ひたち野うしく地区等の新興住宅地との比較ではやや競争力が劣る。
地域要因の将来予測駅に近い利便性の高い低層住宅地として熟成しており今後も当面は同程度で推移していくものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は牛久市及びその隣接市町における住宅地域の圏域で、鉄道駅への接近性の優る地域と特に強い代替関係が成立する。需要者は牛久市及び近郊に居住する一次取得者層が中心である。都心への通勤の便が比較的良いため、圏外からの転入者も期待できるが、既成住宅地であり、ひたち野うしく駅周辺の住宅地に比して新興性がやや劣る。土地のみで8百万∼1千万円程度、土地建物総額で2．5∼3千万円程度が需要の中心となる価格帯と見られる。
一般的要因市内人口は増加傾向にあり、市内各所で道路整備も進んでおり、土地価格も概ね下落幅縮小傾向にある。住環境の良好な地域では地価上昇も見られた。

羽場睦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士羽場睦夫
価格55,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅接近性に優る住宅地域であり、地価は安定化傾向を示している。
地域要因の将来予測近隣地域は牛久駅への接近性が良好な住宅地域として熟成しているので、現状維持のまま推移すると予測される。また需要の中心がより品等の高い住宅地に移行しており、地価は未だ下落傾向と判断した。
市場の特性同一需給圏は牛久市及び周辺市の中規模住宅地域で、概ねJR常磐線「牛久」駅勢圏に属する一帯の圏域が中心となる。需要者は同一需給圏内の一次取得者が中心である。また、周辺地区での宅地供給が見られるが、最寄駅への接近性に優ることから需要は安定している。なお中心となる価格帯は土地は160㎡程度で800∼900万円程度、新築一戸建物件については3000円程度の物件が多い。
一般的要因牛久駅徒歩圏内で品等の高い住宅地は地価下落が縮小中である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9723509
北緯 140度1421859

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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