茨城県牛久市栄町１丁目５６番４６(牛久駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
52,100円
2017年01月01日に行った茨城県牛久市栄町１丁目５６番４６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県牛久市栄町１丁目５６番４６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 52,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 牛久、1,800m |
| 地積 | 240㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西9.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
五木田裕一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 五木田裕一 |
|---|---|
| 価格 | 52,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。画地規模等も標準的であることや画地南西で道路に接していること等から、相当程度の競争力を有すると思量する。 |
| 地域要因 | 牛久駅の北東方に位置する区画整然とした住宅地域である。地価下落による値頃感と高齢化による需要減退が錯綜し、足踏み状態が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多い、区画整然とした住宅地域である。宅地開発後相当な期間が経過し、熟成が進んだ地域である。付近の新規分譲地との競合や高齢化の進行もあるが、景気回復により底堅い需要も期待できる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は牛久市および周辺市町で常磐線、TX沿線各駅に存する住宅地域一帯である。需要者の中心は30∼40歳代の一次取得者が大半を占める。ひたち野うしく地区をはじめ、周辺で新たに開発された新規分譲地との競合関係が強い。このため市内中心部に位置する比較的古い住宅団地に対する需要は弱含みであるが、利便性等に再着目する動きもある。土地は1，200万円程度、新規戸建は2，700万円前後が上限価格帯であると思われ、安定している。 |
| 一般的要因 | 人口は増加傾向にあるものの、それ以上に高齢化の進行がみられる。また市内外で比較的優良な宅地の供給が相次いでおり、地域間競争が激しい。 |
高橋研二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋研二 |
|---|---|
| 価格 | 52,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 道路方位による優位性は認められるが、特段、個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 住環境が良好な住宅地域であるが、他の栄町地区及び中央地区との競合関係も窺われ、近隣地価は依然として弱含み状態と把握される。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした住宅地域として熟成しているので、今後も現要因を維持し、推移すると予測される。良好な住環境を有するが駅からやや離れているマイナス要因も窺われ、当面、近隣地価は弱含み状での推移と予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線沿線の住宅地域が中心と考えられる。需要者は同一需給圏内に所在する一次取得者が大半を占め、良好な住環境から同一需給圏外からの転入者も散見される。近隣地域は街路性及び住環境が良好な住宅地域であるが駅接近性にやや難が窺われる。周辺には類似した地域が多数控えこれら地域との競合から需要はより好条件の地域に流れる傾向にあり、需給はやや弱含みと思料される。土地は70坪前後で総額1200万円前後が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | ①牛久駅周辺：良利便性地域は地価の回復③ひたち野うしく駅周辺：需給は安定し地価は堅調推移③在来地域は弱含み状態等、市場は二極化傾向にある |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9721512 北緯 140度1520572 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
茨城県稲敷郡牛久町岡見字天神臺１４４６番１茨城県稲敷郡牛久町大字牛久字籠田５９６番２２４茨城県稲敷郡牛久町田宮字薬師２５２番４茨城県稲敷郡牛久町大字女化７０５番茨城県稲敷郡牛久町大字柏田字河原代原３６０７番７７茨城県稲敷郡牛久町大字柏田字権現山上地１７１６番９２茨城県牛久市上柏田３丁目６６番２茨城県牛久市神谷２丁目４７番１１茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７茨城県牛久市中央５丁目１７番１４茨城県牛久市柏田町字七軒１０３８番４茨城県牛久市東猯穴町字おかは１１１２番２茨城県牛久市南５丁目２６番９茨城県牛久市中央５丁目２０番９
参考：近隣駅の地価相場
牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード