大阪府河内長野市楠ヶ丘６４１番９(三日市町駅・河内長野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,400円
2017年01月01日に行った大阪府河内長野市楠ヶ丘６４１番９(大阪府河内長野市楠ヶ丘１８−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大阪府河内長野市楠ヶ丘６４１番９ |
| 住居表示 | 楠ヶ丘１８−２０ |
| 価格 | 49,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三日市町、1,200m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.6m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
南俊二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 南俊二 |
|---|---|
| 価格 | 49,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地要因等による需要サイドの厳選が認められる。 |
| 地域要因 | 対象地を含むやや利便性の劣る傾斜地の住宅地域は、市場ニーズの2台駐車が確保できず、高齢者からも敬遠されるため、地価はまだ下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅地域として今後も推移するものと予測する。この地域の地価は、これまで既に十分下がってはいるものの、高齢化社会におけるやや勾配のある住宅団地のため、現在も地価はまだ下落している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、南海線、近鉄線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。需要者は前記市内に親族等が居住する一次取得者層等が中心。住宅地として熟成はしつつも、駅徒歩圏外の傾斜地に造成された開発住宅団地のため、その需要は弱い。このため地価はまだ下落状況にある。土地は規模にもよるが1000万円前後、新築の戸建物件で2500万円前後の物件が需要の中心。 |
| 一般的要因 | 訪日観光客や金融緩和の経済効果も南河内地域では極めて限定的で、むしろ地域の人口減少・高齢化が不動産需給に影響を及ぼしている。 |
俵益生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 俵益生 |
|---|---|
| 価格 | 49,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 道路高低差等のある画地に対しては需要者の選別目線が厳しくなっている。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩限界圏にあって道路勾配のある傾斜地のため、需要は減退し地価の下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 道路勾配及び高低差がある傾斜地のため需要は弱く、今後とも域外への転出は持続するものと予測する。地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、南海高野線沿線の戸建住宅地域で、河内長野市を中心に富田林市及び大阪狭山市の圏域。主な需要者は、同一需給圏内に居住または就労する一次取得者で、圏外からの転入は殆どない。最寄駅から徒歩圏外であり、また道路勾配や高低差等のある開発団地内の傾斜地は需要者の選別目線が厳しく、需要の減退から地価の下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、中古戸建住宅で1，000∼1，200万円程度である。 |
| 一般的要因 | 都心回帰（人口流出）により需要は弱く地価は下落傾向にあるが、高齢化等に伴い交通利便性や居住環境等による需要格差が見られる。 |
環境情報
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
|---|---|
| 緯度・軽度 | 東経 34度4390226 北緯 135度5607543 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
大阪府河内長野市古野町２３９番大阪府河内長野市上原町７５６番１大阪府河内長野市本町１１９番１ほか１筆大阪府河内長野市千代田南町２５４番３、２５７番１９及び２７８番９大阪府河内長野市石仏７６８番２６０大阪府河内長野市末広町５１７番３大阪府河内長野市喜多町１３５番２外大阪府河内長野市三日市町１１２８番大阪府河内長野市南花台６丁目２１０８番７４大阪府河内長野市木戸町９７４番４６大阪府河内長野市錦町９９９番大阪府河内長野市本町１２９番５大阪府河内長野市楠町東１８４９番３大阪府河内長野市西代町５番４大阪府河内長野市南花台１丁目３６３５番２８大阪府河内長野市小山田町４５１番８７大阪府河内長野市昭栄町８３０番２大阪府河内長野市高向３２８番３外大阪府河内長野市喜多町５３番７大阪府河内長野市古野町４７０番大阪府河内長野市上田町１４９番大阪府河内長野市上原町５８７番１外大阪府河内長野市寿町６９７番大阪府河内長野市寿町７４８番１外大阪府河内長野市寿町６９７番大阪府河内長野市昭栄町８３０番２
参考：近隣駅の地価相場
三日市町駅(地価相場 55,700円/㎡)河内長野駅(地価相場 67,600円/㎡)美加の台駅(地価相場 55,700円/㎡)千代田駅(地価相場 71,150円/㎡)汐ノ宮駅(地価相場 71,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード