大阪府河内長野市北青葉台５６番１３７(美加の台駅・三日市町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,500円

2017年01月01日に行った大阪府河内長野市北青葉台５６番１３７(大阪府河内長野市北青葉台１４−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,500円/㎡としました。

大阪府河内長野市北青葉台５６番１３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府河内長野市北青葉台５６番１３７
住居表示北青葉台１４−２５
価格44,500円/㎡
交通施設、距離三日市町、1,700m
地積191㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林康之氏による調査レポート

不動産鑑定士小林康之
価格44,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高齢化により人口減少が続き、売り圧力が強い。
地域要因の将来予測高台の住宅団地で熟成した住宅地として、今後とも現状のまま推移する。値ごろ感から新規取引も見られるが、地域人口の高齢化に伴い売り圧力が強く、地価下落が続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、南海高野線沿線の環境良好な住宅地で、主に河内長野市、富田林市、大阪狭山市、和歌山県橋本市の圏域。需要者は、圏内の一次取得者が中心であるが、値ごろ感から快適性を指向する圏外の需要者も見受けられる。バス圏で交通利便性が劣るため、需要が弱含みで地価は下落している。中心価格帯は、土地のみで800万円台、建物付き中古住宅で1100万円から1400万円程度。
一般的要因人口減少による地価下落は変わらないが、市内中心部の駅徒歩圏内の物件は横ばいで推移している。

南俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士南俊二
価格44,500円/㎡
個別的要因 画地要因等による需要サイドの厳選が認められる。
地域要因 市街地南部・駅徒歩圏外の丘陵地の戸建住宅団地。団地北部のスーパーが再開されたものの、やはりやや利便性が劣る地域のため、地価はまだ下落。
地域要因の将来予測 丘陵地を開発した大規模住宅団地内の戸建住宅地で、今後も現状のまま推移すると思われる。やや駅利便性が劣る地域のため開発分譲時購入者の高齢化に伴い、人口減少が進む可能性が高く、地価もまだ下落している。
市場の特性同一需給圏は、近鉄線、南海線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。需要者は前記市内に親族等が居住する一次取得者層等が中心。駅徒歩圏外の高台に造成された開発住宅団地で、住宅地として熟成はしつつも、急な道路勾配を駅からの経路にもつ地域のため需要は弱い。このため地価はまだやや下落している。土地は規模にもよるが1000万円前後、新築の戸建物件で2500万円前後の物件が需要の中心。
一般的要因 訪日観光客や金融緩和の経済効果も南河内地域では極めて限定的で、むしろ地域の人口減少・高齢化が不動産需給に影響を及ぼしている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4245521
北緯 135度5684065

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

美加の台駅(地価相場 55,700円/㎡)三日市町駅(地価相場 55,700円/㎡)千早口駅(地価相場 52,600円/㎡)河内長野駅(地価相場 67,600円/㎡)天見駅(地価相場 35,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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