岩手県盛岡市東新庄２丁目３番１２(山岸駅・上盛岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
44,000円
2017年01月01日に行った岩手県盛岡市東新庄２丁目３番１２(岩手県盛岡市東新庄２−２−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岩手県盛岡市東新庄２丁目３番１２ |
| 住居表示 | 東新庄２−２−４０ |
| 価格 | 44,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 盛岡、3,500m |
| 地積 | 183㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
細川卓氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細川卓 |
|---|---|
| 価格 | 43,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 南西側の接面道路で、画地も標準的であり、地域内において競争力が認められる。 |
| 地域要因 | 起伏のある丘陵地に位置し、街路条件が劣り、周辺の住宅分譲地等と比較して市場競争力は低く、選好性は低い。 |
| 地域要因の将来予測 | 丘陵地の街路条件が劣る住宅地域で、価格形成要因に変化はない。周辺で新規の住宅地分譲も見られず、中古住宅の取引が散見される程度。周辺地域と比較して土地需要も低調であり、今後も下落基調が続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は盛岡市中心部の東方面及び北東方面の近郊の住宅地域で、国道4号の外延部の住宅地域と代替性が高い。需要者の中心は市内居住者や当該地域に地縁的選好性を有する者である。丘陵地に位置し、街路条件が劣り、住宅開発余地も少なく、周辺地域と比較して土地需要も低調で、地価は下落傾向が続いている。土地取引は、面積150㎡∼250㎡で、総額650万円∼1100万円程度が中心である。新規の住宅取得者による低廉な中古住宅の取引が多い。 |
| 一般的要因 | 人口は減少し、世帯数は増加している。土地需要は新規の住宅取得者が中心で、分譲地の販売は好調だが、住環境が劣る住宅地は需要が低調である。 |
城石雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 城石雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 44,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 市街地背後地に位置するが、全体的に街路条件がやや劣っている。一般的要因を反映し、周辺部も含め地価の下落は縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、市街地背後の丘陵地の住宅地域として熟成しており、利用状況は安定的である。街路条件に劣り、当分の間は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は盛岡市東部、国道4号東側背後の住宅地域一円で、特に東新庄・小杉山・東桜山・東中野町地区等との代替性が強く、需要者の中心は市内居住者乃至は通勤者である。当該地域周辺部は、中心市街地に近いものの街路条件がやや劣ることから、地価下落が顕在化しているが、市域全体的に不動産市況が回復傾向にある中、地価の下落幅は縮小傾向にある。自用の取引が中心で、土地値は総額800万円程度の価格帯が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内経済は、緩やかな回復基調が続いており、基調的には底堅く推移している。好企画の住宅地を中心に、地価は横這い乃至は上昇基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 39度7025173 北緯 141度171199 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
山岸駅(地価相場 53,700円/㎡)上盛岡駅(地価相場 60,500円/㎡)仙北町駅(地価相場 65,800円/㎡)盛岡駅(地価相場 65,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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