兵庫県宝塚市山本台１丁目８０番(中山寺駅・山本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


137,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市山本台１丁目８０番(兵庫県宝塚市山本台１−２−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を137,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市山本台１丁目８０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市山本台１丁目８０番
住居表示山本台１−２−１５
価格137,000円/㎡
交通施設、距離山本、900m
地積294㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海野雅由氏による調査レポート

不動産鑑定士海野雅由
価格137,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、需給が均衡しているため地価は横ばいである。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域要因に格別の変化がないので、今後も同様の住環境を維持すると予測する。地価は今後も大きな変動がなく、横ばい傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に阪急宝塚線及びJR福知山線沿線の住宅地域で、概ね宝塚市及び周辺市の圏域である。需要者の中心は、宝塚市及び周辺市に居住する個人である。上記需要者による比較的安定した需要があり、需給バランスがとれているため価格は概ね横ばい傾向である。比較的規模の大きな画地が多く、細分化される場合（150程度）土地で総額1900万円∼2200万円程度、新築戸建住宅で3800万円∼4000万円程度が需要の中心である。
一般的要因宝塚市の人口は近年概ね横ばい傾向が続いている。駅近の利便性を有する住宅地域等の需要は堅調であるが、山手住宅地域の需要は弱含みである。

小笠原高宏氏による調査レポート

不動産鑑定士小笠原高宏
価格137,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幅員の狭い道路沿いに、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多く並び建つ閑静な住宅地域であり、今後とも閑静な住環境を維持しながら推移していくものと予測する。地域要因に特段の変化はなく、地価水準は横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね宝塚市内の阪急宝塚線及びJR福知山線沿線の住宅地域と判定した。需要者の中心は自ら居住のために取得する阪神間各市の居住者である。対象地周辺は、やや傾斜地も見られるが、最寄り駅徒歩圏内にあり、需要は横ばいである。周辺では、地積の大きな画地は細分化される傾向があり、この場合の土地は2000万円前後が中心価格帯であり、新築の戸建住宅は3000万円台後半から4000万円台前半が需要の中心となっている。
一般的要因宝塚市における需要には格差がある。平坦な駅近エリアは概ね堅調であるが、山手住宅地域は大規模開発の影響もあり、供給過剰気味のエリアが多い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8216736
北緯 135度3795261

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中山寺駅(地価相場 139,500円/㎡)山本駅(地価相場 149,500円/㎡)中山観音駅(地価相場 139,500円/㎡)売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)雲雀丘花屋敷駅(地価相場 147,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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