埼玉県草加市瀬崎６丁目１３８０番２３(谷塚駅・草加駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


119,000円

2017年01月01日に行った埼玉県草加市瀬崎６丁目１３８０番２３(埼玉県草加市瀬崎６−２０−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を119,000円/㎡としました。

埼玉県草加市瀬崎６丁目１３８０番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県草加市瀬崎６丁目１３８０番２３
住居表示瀬崎６−２０−１６
価格119,000円/㎡
交通施設、距離谷塚、1,700m
地積171㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、倉庫等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北川憲氏による調査レポート

不動産鑑定士北川憲
価格119,000円/㎡
個別的要因道路が東側であるが、日照、通風等居住の快適性の程度は、概ね良好である。
地域要因谷塚駅徒歩圏外に位置するやや利便性の劣る住宅地域であるが、格別の変動要因がないので、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、最寄り駅からやや離れた戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ普通住宅地域であるが、特段の変動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は東武伊勢崎線沿線で、概ね草加市、越谷市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、30∼50才台の1次取得者及び買い換え需要者層であり、最寄り駅からやや離れているものの一定の土地需要が見込まれることから地価は横ばい傾向にある。不動産市場における中心価格帯（敷地面積100㎡程度）は、更地で1、300万円前後、新築戸建住宅で2、800万円前後である。
一般的要因当分科会管内の地価は、横這い傾向が強いものの一部の地域、用途等では若干の微増、微減傾向にあるなど方向性は一様ではない。

小石秀幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小石秀幸
価格119,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因に変化はない。
地域要因特に地域要因に変化はない。
地域要因の将来予測既存の住宅地域として概ね均衡を得た地域であり、当面は現状を維持して推移してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の草加市及びその周辺市区町村内に存する住宅地域一帯である。需要者の中心は草加市及びその周辺市区町村内の居住者並びに都内への通勤者等である。対象不動産は駅徒歩圏外のバス利用の住宅地域内にあるため、利便性等に劣り、同一需給圏内における競争力はやや劣るものと判断される。中心となる価格帯は150㎡前後の土地で1，700∼1，900万円程度、新築住宅で総額3，200万円∼3，400万円前後である。
一般的要因政府の経済対策に伴う景気回復期待から弱含みで推移していた地価は下げ止まりから上昇傾向へと転じつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8113904
北緯 139度8165128

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)草加駅(地価相場 133,500円/㎡)竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)六町駅(地価相場 178,000円/㎡)松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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