埼玉県八潮市緑町５丁目３３番２(草加駅・八潮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


117,000円

2017年01月01日に行った埼玉県八潮市緑町５丁目３３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を117,000円/㎡としました。

埼玉県八潮市緑町５丁目３３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県八潮市緑町５丁目３３番２
住居表示 
価格117,000円/㎡
交通施設、距離草加、2,600m
地積130㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小石秀幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小石秀幸
価格117,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因に変化はない。
地域要因特に地域要因に変化はない。
地域要因の将来予測既存の住宅地域として概ね均衡を得た地域であり、当面は現状を維持して推移してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はつくばエクスプレス線沿線等の八潮市及びその周辺市区町村内に存する住宅地域一帯である。需要者の中心は八潮市及びその周辺市区町村内の居住者並びに都内への通勤者等である。対象不動産は最寄駅からバス利用の住宅地域にあって利便性が劣るため同一需給圏内における競争力はやや劣るものと判断される。中心となる価格帯は130㎡前後の土地で1，400万円∼1，800万円程度、新築住宅で総額2，900万円∼3，300万円前後である。
一般的要因政府の経済対策に伴う景気回復期待から弱含みで推移していた地価は下げ止まりから上昇傾向へと転じつつある。

大山光男氏による調査レポート

不動産鑑定士大山光男
価格117,000円/㎡
個別的要因北東道路で快適性にやや優れるが、形状、街路条件等は概ね標準的である。
地域要因最寄駅から徒歩圏外の住宅地であり、需要は限定的で、需要の増加は見られない。
地域要因の将来予測最寄駅からは徒歩圏外の区画整理済の住宅地域であり、大きな地域要因の変動もなく、現状の特性を維持するものと予測する。地価動向は最寄駅からやや距離があり概ね横ばい程度である。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線及びつくばエクスプレス線沿線で概ね草加市、八潮市の圏域である。需要者は地縁的選好性を有する当該地域に居住する第一次取得層を中心として、他地域からの流入も見られる。需給は最寄駅から徒歩圏外であることから横這い傾向である。取引は建売住宅が大半であるが、土地は約100㎡程度で1，300万円前後、新築戸建住宅で3，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因八潮市の人口は増加傾向を継続し、土地取引件数も増加している。八潮駅への利便性の優れる地域での需要が増加し地価は上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8256105
北緯 139度827506

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

草加駅(地価相場 133,500円/㎡)八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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