埼玉県草加市谷塚２丁目２６４番５(谷塚駅・竹ノ塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


131,000円

2017年01月01日に行った埼玉県草加市谷塚２丁目２６４番５(埼玉県草加市谷塚２−１８−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を131,000円/㎡としました。

埼玉県草加市谷塚２丁目２６４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県草加市谷塚２丁目２６４番５
住居表示谷塚２−１８−１２
価格131,000円/㎡
交通施設、距離谷塚、1,000m
地積190㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

太田保代氏による調査レポート

不動産鑑定士太田保代
価格131,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済の住環境良好な住宅地域で需要は安定している。特段の変動要因は見られず、地価水準は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測徒歩圏内の区画整理済の住宅地域であり当面は現状を維持して推移すると予測されるが、「谷塚」駅から徒歩13分の足立区花畑地区に文教大学がキャンパスを開く予定（2020年4月）で需要が増えるものと予測される
市場の特性同一需給圏は、草加市及びその周辺の市町村内に存する東武伊勢崎線沿線の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、需要者の中心は圏域内の30代、40代の一次取得者層や買換層であるが、都内からの流入も見られる。区画整理済の住環境の良好な地域であり、需要は安定していて需給関係は横ばいで推移している。市場において需要の中心となる価格帯は、画地規模165㎡程度で2，000万円前後、新築戸建総額で3，000万円前後である。
一般的要因個人消費に力強さはないものの、景気の緩やかな回復基調が続いている。草加市の人口は微増傾向。建築着工については貸家を中心に増加傾向にある。

鈴木正人氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木正人
価格131,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に見られないが、南東道路で良好な居住環境（日照）から、不動産の選好性に優れ、市場競争力は高位。
地域要因区画整理事業が施行され、その後既成住宅地域としての特性に変化は見られない。景気の回復期待から、地価は横這い。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の既成住宅地域で、要因変化のない安定した地域である。格別の変動要因は見られず、中規模住宅の多く見られる現状の特性を維持しつつ推移していく地域。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線の概ね草加市、越谷市を圏域とする駅徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は、同線沿線に存する一次取得者及び買替え需要者を含む層である。同一需給圏外からの転入者は少ない。景気の持ち直しや不動産投資の回復傾向から需要が持ち直し、当地区では、地価は横這いとなった。画地規模がやや大きく土地は、2，500万円前後、新築戸建物件は、4，000万円弱の物件が需要の中心である。
一般的要因金融、財政、経済の成長政策等から、市場好転の期待が高まっている。地価は下落傾向を脱し、横這いから一部地域で上昇傾向が生じた。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8070049
北緯 139度7974063

参考：該当物件周辺マップ

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東京都足立区本木南町４番２５東京都足立区西六町５番２５東京都足立区佐野町４８５番東京都足立区千住中居町１６番１７東京都足立区竹の塚６丁目１４番３４東京都足立区西新井本町１丁目１１０１番５東京都足立区北鹿浜町１７０５番１東京都足立区花畑１丁目３１３８番３東京都足立区保木間町３９６４番１東京都足立区興野２丁目８０４番５東京都足立区大谷田町４５番２東京都足立区保木間５丁目５１７番２東京都足立区竹の塚５丁目１番２東京都足立区花畑町４３４７番１東京都足立区興野２丁目７６３番２東京都足立区東和５丁目７１番３東京都足立区古千谷５丁目５番１９東京都足立区保木間町６０４番２外東京都足立区花畑町２１６３番２外東京都足立区西新井一丁目１０６９番１東京都足立区舎人一丁目１番２東京都足立区花畑町３３４２番２東京都足立区伊興三丁目１７６６番２２東京都足立区西保木間二丁目１２０４番４３東京都足立区竹の塚二丁目１９番２東京都足立区竹の塚六丁目９番３東京都足立区西竹の塚二丁目１３８８番２８東京都足立区六木三丁目５１番１０東京都足立区一ツ家三丁目１９番２３外１筆東京都足立区梅田七丁目１５６０番１３東京都足立区加平二丁目１２番９埼玉県草加市谷塚町字東沼田４２番４１埼玉県草加市柳島町字中島１８１番１０埼玉県草加市長栄町字西７８番ほか２筆埼玉県草加市氷川町８５７番１埼玉県草加市瀬崎町字北割谷３１５番２ほか１筆埼玉県草加市氷川町７２番４埼玉県草加市谷塚仲町字野発４０８番５埼玉県草加市両新田西町字塚田４１１番３埼玉県草加市吉町３丁目９５番１３埼玉県草加市谷塚町字谷際１４４６番３８埼玉県草加市遊馬町字新田南通１１１０番１３埼玉県草加市瀬崎町１３８０番２３埼玉県草加市氷川町１０２番４埼玉県草加市谷塚上町字大沼４９６番８埼玉県草加市氷川町１２８２番１外埼玉県草加市氷川町５８１番３外埼玉県草加市谷塚町字東沼田８１番９埼玉県草加市瀬崎町１３３７番９埼玉県草加市谷塚町字西地総田耕地１０１７番１０埼玉県草加市西町６０９番６埼玉県草加市瀬崎町１３１２番１２

参考：近隣駅の地価相場

谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)見沼代親水公園駅(地価相場 164,500円/㎡)草加駅(地価相場 133,500円/㎡)舎人公園駅(地価相場 231,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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