東京都足立区谷中１丁目１７番１２(谷塚駅・六町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


297,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区谷中１丁目１７番１２(東京都足立区谷中１−１７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を297,000円/㎡としました。

東京都足立区谷中１丁目１７番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区谷中１丁目１７番１２
住居表示谷中１−１７−５
価格297,000円/㎡
交通施設、距離北綾瀬、730m
地積101㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植松明氏による調査レポート

不動産鑑定士植松明
価格296,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。幅員約8mの北西側道路に接面する間口・奥行・形状等が標準的な画地であり、平均的な競争力を維持している。
地域要因中低層の戸建住宅が中心の住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。市場においては自己使用を目的とする取引が中心である。
地域要因の将来予測戸建住宅、共同住宅のなかに一部空地が見られる住宅地域である。格別の変動要因は認められず、地価水準は、当面は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、綾瀬川東部、東京メトロ千代田線以北の住宅地域である。主な需要者は足立区内等の居住者で一次取得者又は買替え取得者が中心であるが、規模により建売業者が市場参加者となる。当該地域は建売需要の強い地域であり、供給は総額の観点から需要者が購入しやすい小規模戸建住宅が多い。市場での中心となる価格帯は、土地のみで3，000万円台前後、新築建売住宅は4，000万円∼4，500万円程度である。
一般的要因区内の人口及び世帯数は微増傾向にある。景気は緩やかな回復基調にあり、足立区内の地価は緩やかな上昇傾向を示している。

上野正和氏による調査レポート

不動産鑑定士上野正和
価格297,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度については特段の変動はない。
地域要因駅徒歩圏の利便性に優れる地域で新規の供給も限られている。一般的要因の影響等により地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR常磐線及び東京メトロ千代田線沿線で、足立区南東部の住宅地域を中心とする圏域。需要者の中心は区内在住及び地縁的選好性を有する自己利用目的の一次取得者である。交通利便性に優れ、新規の供給も限られるため需要は堅調である。取引の中心価格帯は、100㎡程度の更地で3000万円前後、新築戸建で4000万円∼5000万円程度である。地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因質的・量的金融緩和及び各種住宅取得政策等により不動産の市況回復が見られる。金利上昇及び海外情勢に注意を要する。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8011363
北緯 139度8158326

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都足立区伊興町本町３０３６番１東京都足立区本木南町４番２５東京都足立区佐野町４８５番東京都足立区西伊興町５１番３東京都足立区西伊興町３８番５８東京都足立区西新井本町１丁目１１０１番５東京都足立区江北３丁目９５０番１東京都足立区保木間町３９６４番１東京都足立区北堀之内町１０８番１内東京都足立区保木間５丁目５１７番２東京都足立区辰沼２丁目５１７５番４外東京都足立区竹の塚５丁目１番２東京都足立区興野２丁目７６３番２東京都足立区西新井３丁目１３番３外東京都足立区東和５丁目７１番３東京都足立区古千谷５丁目５番１９東京都足立区保木間町６０４番２外東京都足立区神明１丁目５１０番１東京都足立区花畑町２１６３番２外東京都足立区西新井一丁目１０６９番１東京都足立区西伊興四丁目９番５４東京都足立区舎人一丁目１番２東京都足立区花畑町３３４２番２東京都足立区西保木間二丁目１２０４番４３東京都足立区東和四丁目１１８番１４東京都足立区西新井五丁目１１番１４東京都足立区加平二丁目１２番９東京都足立区六木二丁目７１４番１０東京都足立区扇一丁目５１２４番９埼玉県草加市谷塚町字東沼田４２番４１埼玉県草加市谷塚町字西地総田耕地１１７７番８埼玉県草加市氷川町８５７番１埼玉県草加市瀬崎町字北割谷３１５番２ほか１筆埼玉県草加市遊馬町字新田南通１１１０番１３埼玉県草加市瀬崎町１３８０番２３埼玉県草加市谷塚町字東沼田８１番９埼玉県草加市瀬崎町１３３７番９埼玉県南埼玉郡八潮町大字松之木字居村１３０番２及び１３１番埼玉県八潮市大字大原字居村８１２番３埼玉県八潮市大字二丁目字若柳９７０番１埼玉県八潮市大字南後谷字粒田北１０７番３外埼玉県八潮市大字浮塚８９０番２外埼玉県八潮市大字大曽根１２３９番埼玉県八潮市大字浮塚８９０番２外

参考：近隣駅の地価相場

谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)六町駅(地価相場 178,000円/㎡)八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)草加駅(地価相場 133,500円/㎡)北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード