埼玉県八潮市大字大曽根７９５番４(八潮駅・六町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


110,000円

2017年01月01日に行った埼玉県八潮市大字大曽根７９５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

埼玉県八潮市大字大曽根７９５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県八潮市大字大曽根７９５番４
住居表示 
価格110,000円/㎡
交通施設、距離八潮、1,800m
地積100㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北川憲氏による調査レポート

不動産鑑定士北川憲
価格110,000円/㎡
個別的要因道路が北側であるが、日照、通風等居住の快適性の程度は、概ね普通である。
地域要因八潮駅徒歩圏外に位置するやや利便性の劣る住宅地域であるが、格別の変動要因がないので、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、最寄り駅からやや離れた戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ普通住宅地域であるが、特段の変動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね八潮市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、30∼50才台の1次取得者及び買換需要者層で、近年の景気回復の流れを受けるものの、地価上昇には至っておらず、横ばいないしやや下落基調で推移している。不動産市場における中心価格帯（敷地面積100㎡程度）は、更地で1、200万円前後、新築戸建住宅で2、700万円前後である。
一般的要因当分科会管内の地価は、横這い傾向が強いものの一部の地域、用途等では若干の微増、微減傾向にあるなど方向性は一様ではない。

鈴木正人氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木正人
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に見られない。北道路で標準的な個別条件である。市場競争力は中位。
地域要因市街地整備事業や大型店舗等の出店計画もなく、既成住宅地域としての特性に変動は見られない。景気の回復傾向から、地価は横ばい。
地域要因の将来予測最寄駅よりやや距離がある住宅地域。要因変化のない安定した地域である。格別の変動要因は見られず、小規模住宅、アパートの混在する現状の特性を維持しつつ推移していく地域。
市場の特性同一需給圏は、つくばエクスプレス線沿線の八潮市を中心とする圏域存にする郊外型の住宅地域。需要者の中心は、同圏域に存する一次取得者が中心である。駅を中心とした地域の外縁徒歩圏外にあって、同一需給圏外からの転入者は少ない。市場好転の景気動向があり、当地区では地価の横這い傾向が強まっている。市場における中心価格帯は、土地1，200万円前後、新築戸建住宅で2，600万円前後の水準である。
一般的要因金融、財政、経済の成長政策等から、市場好転の期待が高まっている。地価は下落傾向を脱し、横這いから一部地域で上昇傾向が生じた。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8043359
北緯 139度8291343

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)六町駅(地価相場 178,000円/㎡)谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)草加駅(地価相場 133,500円/㎡)竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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